2025年首个季度，广州商业地产表现延续2024年末的态势，租户对于扩张仍然谨慎，而业主则以积极的租赁策略去应对。日前，CBRE发布2025年头部季度广州商业地产研究报告。数据显示，广州办公楼市场迎来了金融城东区首个优质办公楼供应，在一季度的租赁市场上，电商产业链办公需求表现亮眼；而零售物业市场则缺少高承租力品牌，导致首层租金有所回落，而新型健身业态则积极拓展填补了商圈空白；仓储物流市场受新增供应项目理想入驻率的带动，净吸纳量创近六个季度新高；投资市场方面，本地写字楼投资需求有所复苏。

　　从写字楼市场来看，随着金融城东区首批投入使用的优质办公物业中建四局科创大厦落成，一季度新增供应录得办公面积约6万平方米。需求方面，空置去化仍主要由琶洲和金融城带动，珠江新城净吸纳量亦于一季度回正。

　　从行业来看，TMT行业保持活跃，在录得的总成交面积中占比20%。其次是专业服务业、零售贸易业、金融业、消费品制造业和文体娱乐业。其中，电商产业链表现亮眼，除了有跨境电商零售商的升级成交外，还录得直播MCN机构约6000平方米的金融城新租成交，服务出海电商的广告公司的搬迁活动，以及电商平台琶洲扩张4000平方米。同时，小红书和抖音都在挖掘广州的电商资源，对办公的需求也有所增长。除此以外，人工智能和影视短剧制作发行等新兴行业，也在一季度录得在琶洲的拓展成交。区域表现方面，相较珠江新城超八成的搬迁成交面积来自区内，琶洲只有约四成的搬迁租户来自区内，显示琶洲对其他区域企业较强的吸引力。

　　写字楼市场新租需求区域分析（按租赁面积）

　　数据显示，2025年首个季度，广州优质办公楼租金环比下跌2%，季度跌幅收窄，全市平均租金面价报每月每平方米132.5元。

　　华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示，未来半年，广州将有62万平方米新增供应入市，分布在金融城和琶洲两个新兴商务区。需求方面，当前全球贸易环境存在不确定性影响企业扩张意欲，并且总部企业年内搬迁至自用楼宇也为核心商务区带来空置压力。但同时，新的需求也不容忽视，包括新经济、新产业的发展，以及企业在控制综合成本不提高的前提下，改善办公环境等需求，都将是未来广州优质写字楼需求的重要驱动力。

　　零售市场：零售业态新租数量占比蕞大

　　一季度，广州没有新增优质零售物业入市，商场表现参差。一方面核心商圈成熟项目持续品牌调改，焕新业态组合并引入首店品牌；另一方面也有商场主力租户流失，但大部分优质零售物业空置率较为稳定。

　　从租赁来看，一季度零售业态录得新租数量排名头部，占全部成交42.4%，较餐饮业态高1.1个百分点。其中时尚服装业态在零售中占比蕞高，以国内服装品牌为主，而珠江新城则继续成为国际服装品牌广州第二家名店落地的热门商圈，包括巴黎世家、山本耀司和ba&sh巴安斯等都于本季在此商圈拓店。

　　餐饮业态则受特色餐饮拓展放缓影响，成交占比回落。尽管云贵菜系餐饮店增多，但市场缺少大规模铺店的特色餐饮品牌。服务类业态方面，新型健身中心积极布点，以填补传统健身中心闭店给社区带来的业态空缺；包括电影院和KTV业态，都在持续的新旧替换中。

　　租金方面，由于品牌扩张仍然谨慎，首层租金缺少承租力高的零售商支撑，环比下跌小幅扩大，下降1.2%至季末每日每平方米23.0元。

　　据悉，未来半年，广州将有三个项目共29.4万平方米的新增供应入市。而荔湾太古和华润的新项目蕞早将于今年年末及明年开业。

　　值得关注的是，近年来，广州存量商业纷纷改造升级。世邦魏理仕战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示，存量商业改造升级是为应对新世代的消费需求和非标商业的冲击。目前已经完成升级的有K11、广州天河领展广场、中华广场，还有正在计划改造的太古汇文化中心和G5五号停机坪等。广州商务局在一季度印发的《2025年广州市促进商务高质量发展专项资金商业网点建设专题申报指南》，也鼓励大型零售商业项目建设，对改造、扩建投资额1000万元以上的项目给予不超过300万元的支持。政策扶持将进一步助推存量物业改造热度，焕新城区商业面貌。

　　投资市场：传统商务区二手写字楼关注度提升

　　2025年头部季度广州大宗物业投资成交依然较为沉寂，季内仅录得四宗交易，总成交金额共2.9亿元人民币。不过，成交物业多样，囊括了办公、商业和厂房，分布在海珠、白云、天河和黄埔四个行政区。其中，写字楼和厂房的买家以自用客为主，而本地投资者则购入了位于海珠区的独栋商业物业。其中天河区某散售写字楼盘源经历多次调价，终于在一季度成功出售，显示当前市区散售写字楼市场，买卖双方价格期望趋于接近。事实上，传统商务区中二手写字楼物业的关注度持续提升，但由于采用此类投资策略的多为本地投资者，标的总价有限。

　　华南其他市场，保险公司表现活跃，一季度平安收购的黑石物流仓资产包中包含了东莞和佛山的三个仓库；而新华人寿和大家人寿也与万科组成合资公司收购厦门泊寓院儿·海湾社区，投资公寓的公募基金产品。同时，各地不良资产的大宗处置交易也日益增多。对此，世邦魏理仕广州分公司总经理严思慧表示，广州核心及拓展区整售项目有限，在投资者的资产配置角度始终是兼具稳健及投资价值的优质资产。随着投资需求的累积，风险得到控制，预计成交有望稳步提升。

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