公募基金2024财报季之REIT产品报告

　　2025年3月28日，中金联东科创REIT发布2024年年报。报告期内，该基金份额总额5亿份，净资产合计16.16亿元，较成立时微降0.06%，净利润为 -101.72万元，出现亏损。基金管理人的管理费计提金额62.79万元，加上专项计划管理人的管理费10.93万元，整体管理费用超600万元。

　　报告期内，中金联东科创REIT实现本期收入2750.02万元，净利润 -101.72万元，出现亏损。观察资产项目经营业绩的整体情况，报告中提到自 2024 年 10 月 17 日（基金合同生效日）至 2024 年 12 月 31 日，本基金持有的 3 个基础设施项目公司营业收入合计为人民币 2323.01万元，利息收入424.43万元，期末平均出租率为 96.07%，期末租金单价为 1.80元/平方米/天，租金收缴率为 99.81%，期末剩余合同租期为 927 天。营业总成本达到2704.33万元，高于营业收入，导致净利润为负。其中，营业成本1755.36万元，管理人报酬357.98万元，托管费3.36万元等，各项成本的支出对净利润产生了较大影响。

　　本期经营活动产生的现金流量净额为7513.32万元，现金流分派率为1.02%，年化现金流分派率为4.94%。虽然经营活动现金流量表现良好，但分派率相对较低，可能与基金的运营策略以及可供分配金额的计算调整有关。

　　●基金净值表现：净值稳定但需关注市场波动

　　报告期末基金份额净值为3.2320元，公允价值参考净值为3.2688元。基金于2024年10月17日成立，成立后净值表现相对稳定。然而，鉴于市场的不确定性，尤其是产业园区市场可能受到宏观经济、政策调整等因素影响，未来净值波动的可能性依然存在。投资者应密切关注市场动态，以及基金所持有基础设施项目的运营情况对净值的潜在影响。

　　●投资策略与运作：聚焦基础设施项目

　　基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资产支持证券、项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。投资策略涵盖基础设施项目投资策略，包括初始基金资产投资、运营管理、资产收购、更新改造、出售及处置、对外借款等策略，以及债券及货币市场工具的投资策略。报告期内按基金合同约定完成初始基金资产投资后，未新增基础设施资产相关投资，通过持有“中金 - 联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划”全部份额，穿透持有3家项目公司全部股权。

　　基金成立日起，管理人主动履行基础设施项目运营管理职责，并委托北京联东金园管理科技有限公司作为运营管理机构。双方通过《运营管理服务协议》和《运营管理备忘录》明确职责分工，保障项目平稳运营。然而，在运营过程中，仍需应对可能出现的各种风险，如市场竞争、租户稳定性等问题。

　　自2024年10月17日基金合同生效日至2024年12月31日，基金持有的3个基础设施项目公司营业收入合计为2323.01万元，期末平均出租率为96.07%，期末租金单价为1.80元/平方米/天，租金收缴率为99.81%，期末剩余合同租期为927天。尽管出租率和租金收缴率较高，但净利润仍为亏损状态。这主要是由于营业成本、管理费用、财务费用等各项支出较高，以及可能存在的资产折旧等因素综合影响。未来业绩提升需关注成本控制以及租金水平和出租率的进一步优化。

　　报告期内，基金管理人的管理费计提金额62.79万元，资产支持证券管理人的管理费计提金额10.93万元，基金托管人及专项计划托管人的托管费合计计提金额3.36万元。运营管理机构的管理费包括基础管理费用和浮动管理费用，合计计提金额297.76万元。管理费用在基金运营成本中占比较大，对基金收益产生一定影响。投资者需关注管理费用的合理性以及与基金业绩的匹配程度。

　　除管理费用和托管费外，报告期内还产生了审计费82.62万元、评估费14.43万元、信息披露费12万元等其他费用，合计109.05万元。这些费用也是基金运营成本的一部分，对基金的整体收益有一定的侵蚀作用。

　　●交易与投资分析：关联交易合规，投资集中于基础设施

　　报告期内发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立。关联交易主要涉及运营管理费支付给北京联东金园管理科技有限公司，本期金额为284.26万元。同时，关联方北京联东物业管理股份有限公司租赁厂房，本期确认租赁收入28.33万元。基金管理人通过制定关联交易管理制度，规范关联方管理、决策及信息披露等工作，确保关联交易合规，保护基金份额持有人利益。

　　报告期末，基金除基础设施资产支持证券外，投资组合中货币资金和结算备付金合计63.34万元，占比100%。基金主要资产投资于基础设施资产支持证券，通过持有专项计划份额穿透持有3家项目公司股权，投资较为集中。这种投资结构使得基金业绩与基础设施项目的运营情况紧密相关，投资者需重点关注基础设施项目的运营风险。

　　资产与持有人结构分析：资产以投资性房地产为主，持有人以机构为主

　　从资产负债表来看，报告期末投资性房地产账面价值为15.83亿元，占总资产的比例较高，是基金的核心资产。固定资产账面价值为861.13万元。货币资金为1.09亿元，应收账款4.87万元等。资产结构显示基金主要聚焦于基础设施产业园区的投资，投资性房地产的价值波动以及运营情况对基金整体资产质量和收益影响重大。

　　报告期末，基金持有人户数为1883户，户均持有的基金份额为265,533.72份。机构投资者占据主导地位，持有份额占总份额比例98.63%。

　　从宏观经济来看，随着北京市产业疏解及城市更新持续推进，工业地产逐渐向高附加值方向转型。北京大力发展高精尖产业及城市更新政策之下，工业厂房持续新增供应，市场呈现周期性租金下降、出租率降低的情况。从行业发展趋势看，产业园区行业竞争格局多元化，参与者包括专业运营商、政府平台、开发商系企业及跨界资本。行业核心竞争壁垒集中于产业导入能力、开发运营经验及资金实力。未来，产业园区行业竞争焦点将从规模扩张转向精细化运营与产业链生态构建。

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