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资本市场新“势力”民企公募REITs崛起

admin5个月前 (12-17)产业地产资讯22

　　民企与公募REITs协同发展的趋势正日益明显。这背后是政策环境优化、市场需求提升、民营企业自身优势凸显，以及市场机遇驱动等多因素共同作用。

　　发行民企公募REITs，无论是对民营企业自身拓宽融资、优化财务结构，还是对整个市场丰富参与主体、产品供给及助力实体经济发展等方面都有重要意义。

　　数据显示，2024年以来，已有包括嘉实物美消费REIT、中金联东科创REIT、中信建投（601066）明阳智能（601615）新能源REIT、华夏特变电工（600089）新能源REIT在内的4只民营企业公募REITs成功上市，合计募集资金规模超过50亿元。

　　此外，还有3只民营企业公募REITs已上报至交易所。其中，易方达华威农贸市场REIT、南方顺丰仓储物流REIT进入问询阶段，汇添富九州通（600998）医药仓储物流REIT已经进入反馈阶段。

　　业内人士分析称，我国民营企业公募REITs不断面市的原因主要包括政策环境的优化、市场需求的提升、民营企业自身优势，以及市场机遇与潜力等。

　　首先是政策环境的优化。今年以来一系列支持民间投资和民营经济的政策出台，如《关于促进民营经济发展壮大的意见》《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》等，明确鼓励民间投资项目参与公募REITs试点，为民营企业公募REITs的发展提供了坚实的政策保障。同时，资产类别准入政策的放宽，如能源、消费基础设施等新领域的纳入，也为民营企业提供了更多参与机会。

　　其次是市场需求的提升。中信建投明阳智能REIT相关基金经理解释，随着资产配置的多样化，投资者对公募REITs的需求不断增加，特别是公募REITs税负较低、分红率较高的特点，符合了可持续投资的趋势。此外，公募REITs以证券化方式将不动产资产转化为可流动的金融产品，为民营企业提供了更为灵活便捷的融资方式。

　　再其次是民营企业的自身优势。民营企业具有运营效率高、激励机制灵活的特点，有助于提高公募REITs市场的运营效率。

　　蕞后是市场机遇与潜力。公募REITs市场未来的潜力巨大，预计市场规模将进一步扩大，将迎来更多类型的资产与投资者。这为民营企业公募REITs提供了广阔的发展空间和市场机遇，有助于推动产品供给多元化，助力公募REITs市场健康发展。

　　与国有企业相比，民营企业发行公募REITs注重降负债，资产运营求创新。基金管理人也更聚焦民企公募REITs的治理、风控、成长与扩募能力。

　　首先是在发行的动机方面，大部分民营企业选择公募REITs的主要目的是降负债、回收资金、提升利润，实现轻资产运营。民营企业往往更倾向于发行出表型公募REITs，快速确认资产出售收益，而国有企业更看重优质资产控制权，倾向于发行并表型公募REITs，保持高自持比例，以蕞大化资产运营效益。

　　其次是资产运营方面，优质民营企业往往能够突破传统思维的局限，引入先进的理念与专业经验，对底层资产进行精细化管理与深度价值挖掘。它们效率较高，能够快速定制并实施更具适配性的服务方案，从而有效增强底层资产的吸引力和竞争力。

　　而基金管理人也主要关注民营企业公募REITs的企业治理与规范性、安全与风险控制、市场潜力与成长性，以及扩募能力与激励机制等方面。

　　中信建投明阳智能REIT基金经理陈元凯表示：一是关注企业治理与规范性。由于中小型民营企业在治理机制和规范化管理方面可能存在缺失，基金管理人会特别关注企业的治理结构和规范化管理水平，确保运营管理的规范性和透明度。二是安全与风险控制。基金管理人会评估民营企业是否已建立完善的风险管理制度，能否定期对基金资产进行风险评估和监控，及时发现和应对风险。三是市场潜力与成长性。基金管理人在评价民营企业公募REITs时，会着重考察其市场定位是否精准，是否能够切实满足广大投资者的实际需求，并在竞争激烈的市场环境中保持一定的竞争优势。四是扩募能力与激励机制。民营企业持有的资产规模相对有限，基金管理人会关注企业的扩募能力，以及是否有明确的扩募计划和策略。

　　公募REITs为民营企业发展注入新活力，在拓宽融资渠道、优化财务结构等方面意义重大。

　　发行公募REITs对民营企业具有重要意义。业内人士分析：首先，公募REITs为民营企业提供了一种新的融资方式，使其能够借助资本市场筹集资金。与传统的银行贷款、债券发行等融资方式相比，发行公募REITs通常只需更低的融资成本。其次，通过发行公募REITs，民营企业可以降低资产负债率，增加融资空间，提升再投资能力。

　　在公募REITs的万亿蓝海里，民营企业崭露头角，对整个市场也具有积极意义。中信建投明阳智能REIT基金经理刘长飞认为：

　　一是增加市场参与主体的多样性。民营企业通常具有灵活的经营机制和高效的决策流程，能够迅速适应市场变化，为市场带来新的活力和创新。

　　二是推动产品供给多元化。民营企业通常具有独特的业务模式和资源禀赋，能够开发出具有差异化竞争优势的公募REITs产品。这些产品的推出，将丰富公募REITs市场的产品线，为投资者提供更多的选择。

　　三是提升市场运营效率。民营企业通常讲求效率，激励机制更为灵活。引入民营企业参与公募REITs市场，有助于提高市场运营效率，推动市场更加高效、透明地运行。

　　四是助力实体经济发展。民营企业公募REITs的发行和上市，有助于盘活企业存量资产，降低资产负债率，提高资金使用效率。同时，通过募集资金支撑主业发展，投资于新的项目，形成投融资良性循环。这将有助于推动实体经济的发展，提升经济整体的质量和效益。

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