要说2020年业内蕞值得关注的几家园区运营商，除了轻资产领域走向资本市场锦和商业和德必集团，重资产开发板块无疑就是联东集团和新晋崛起的中南高科。2020年，受经济大环境影响，大多数园区运营商都在收缩战线，减缓外拓的情况下，联东集团和中南高科却一路高歌猛进，开疆拓土，成为行业难得的一抹亮色。

联东集团，在标准厂房领域，其名号如雷贯耳，称霸一方，在全国65个城市投资运营产业园区超过270个。但近年来，新晋崛起的同样专注于标准厂房打造的中南高科实力同样也不容小觑。

中南高科成立于2014年，脱胎于著名的房地产开发企业中南集团，是中南集团战略升级的重要板块。中南高科成立仅6年，已在全国60座城市，布局103个园区项目；销售额从2016年仅约8千万增长到2019年约56个亿，而2020年销售额达到近90亿元，平均年增长率达300%，呈现“裂变式”的发展状态。中南高科用仅仅6年的时间完成甚至超越了其他园区运营商十几年的发展，堪称产业园区行业发展的一个奇迹。

为什么中南高科能在短短6年时间走出一条如此高速的发展之路？

有一句古话叫“知者善谋，不如当时”，就是说善于谋事、不如懂得如何审时度势把握好机遇。十九大提出中国经济从速度型转换为质量型发展，产业一定要升级换代，而中南高科的起步和发展正是中南集团把握住了“制造强国”、产业转型升级这一新的发展机遇，凭借自身的发展优势，进军工业地产。

中南高科首个项目落子中南集团大本营南通，即南通通州湾滨海园区项目。该项目经过六年发展，招引企业近200家，如今成为产城融合发展的范本。中南高科以南通为起点，开始了它雄心勃勃的规模化发展，不断走向长三角，迈向全国，实现全国化的发展布局。

目前，中南高科的项目主要分布在长三角区域和珠三角区域，主要以长三角区域为主，除了因为是中南集团的大本营所在之地，对区域熟悉，有较强的机会获取能力和地域优势，更为重要的是长三角区域经济发达，早年分布有较多零散的工业企业和县域经济，有雄厚的产业基础，再加上有大量的劳动力和便利的交通优势，在当下做强实业的产业环境下，对于标准厂房有较高的需求，所以能支撑中南高科的快速布局。而珠三角区域历来就是制造业高度发达的区域，自然也是中南高科必须重点布局的区域。

制造业是经济发展的基本盘，目前我国仍处于工业化发展阶段，却已经出现制造业占经济比重过早、过快下降的问题，在蕞新的“十四五”规划建议及报告均明确提出要“保持制造业比重基本稳定”，扶持制造业发展。因此新时期，各地必然将会依旧重视制造业发展和转型升级，标准厂房依旧有巨大的市场空间，这对于中南高科类型的运营商而言，必然又是一个不容错过的发展机遇。

中南高科主要以标准厂房开发建设为主，从产品结构上讲，主要有三大产品模式，即产业综合体、新兴产业园以及产业小镇，三大产品线业态组合有所区别，聚焦不同产业方向，公司根据区域的特点布局相应的产品，有利于放大区域价值的同时，还可以根据企业的不同发展诉求和发展阶段安排在不同的产品之中，能够有效发挥各自产品的价值，进一步提升公司的招商能力，达到快速招商和去化的要求。

从业务模式上讲，中南高科以“一体两翼”为发展定位，即以载体开发、产业集群打造为一体，两翼就是实业投资和产业运营服务。中南高科的模式实际上就是以载体销售为主的高周转的模式，其团队建设也好，产品设计也好，还是流程管控也罢，都始终围绕“快速去化招商”来制定的。前端凭借中南集团对建筑施工的专业性理解，强化对成本和建设周期的标准化管控，节约成本的同时快速开工、快速建设；与此同时，搭建专业招商部队，即传说中的近千人规模的中南高科火箭军，构建“一超四强五大满天星”的招商联动模式，实现项目快速招商和快速去化，走“三快一好”的路线，即，快建设、快招商、快投产、招好商，实现资金的快速回笼，实现项目的滚动开发。

中南高科的发展模式被称为联东集团的复刻，走的都是标准化的快速复制之路。当然这和中南高科有很强的联东基因，其核心团队多是联东出身有较大的关系。

可以说，开发建设能力和产业招商能力是中南高科得以快速拓展的核心能力。

中南高科的优势十分突出，但同时短板也十分明显。首先工业地产市场终有一天会饱和，天花板很明显，不可能无限制的复制和拓展；同时如今进入园区发展的下半场，行业发展逻辑已经发生根本性变革，产业园区行业已经从单纯的开发建设和招商能力为核心的销售时代，全面进入以产业打造和产业服务为核心的运营时代；盈利点也必然会从前端的建设和招商转向后端的产业运营服务和产业投资。

显然，就目前而言，中南高科强的还是开发和招商能力，即强的是“一体”，而在实体投资和产业运营服务“两翼”方面的能力还有待进一步提高。毕竟，要想飞的更高更远，少了“两翼”怎么能行呢？所以，中南高科的下一步，除了强化“一体”建设，必须要因势而为，补足和增强在产业运营服务和投资方面的能力。

实际上，中南高科的领导层也意识到了建设和招商只是头部步，如何通过内外协同，帮助企业更好的生根、发展、与区域经济共成长，才能真正的实现政府、企业、中南三方共赢和可持续发展。

因此，2020年，中南高科除了在持续对外拓展，也在不断加强产业服务能力方面的建设。4月中南高科成立了产业服务集团，为园区企业提供金融、市场、物业等相关服务，深入园区企业，梳理园区企业的需求，为企业提供各项专项服务，逐步与金融机构、行业联盟、高等院校等建立合作，创立中德制造业大学，搭建制造业企业圈层交流的平台，搭建专家、学者交流平台等举措，为园区企业发展赋能。

方升研究曾预测，TO B业务将成为未来的变革契机。是的，目前中南高科有100多个园区项目，10万多的企业资源，未来还将不断对外拓展扩大规模，在这样的量级下，如果能进行企业的归类，为某一类型的企业提供专业化的服务，或许会成为新商业模式的契机。因为相比于国外成熟的企业发展，国内的产业生态还不太完善，产业在由大变强的过程中需要一批为产业做服务的企业涌现出来，因此产业发展需求将衍生出新的商业模式。若中南高科能够持续深耕园区，做实产业服务，将来才会成为名副其实的服务中国制造业的超级平台。

实际上，在TO B业务这块，联东集团早就已经在积极布局，尝试从基础物业服务向产业服务平台升级转型。未来，谁能率先打通TO B业务模式，谁必然就能率先抢占这一巨大的没有天花板的市场。

再来看中南高科另一翼——实体投资板块，中南高科是否能完成从产业招商者到产业培育者的转型升级呢？

就目前而言，中南高科要发展产业投资，尚不具备条件。因为中南高科目前的模式依旧以销售为主，缺乏自持型园区的运营经验，单从团队建设来看，目前都是围绕“快速招商和快速去化”为核心，并不具备懂产业又懂金融的综合性人才队伍和能力，就以目前的团队配置很难做好产业投资这一手艺活儿。

当然，公司不同阶段有不同的发展目标，若未来随着公司的发展，产业服务能力和产业发展能力进一步提升，不断整合一批有创投孵化力量、有做产业投资的高人，产业投资说不定会成为中南高科新的增长极。