2021年5月12日，中南高科正式向香港联交所递交IPO申请书。一旦此举成行，中南高科将成为中国产业地产行业头部个登陆香港资本市场的标准厂房类开发商，同时也是头部家由传统房企分拆园区业务上市，实现房地产业务在A股、园区业务在港股上市的头部个案例。

　　同时，我们也得以从它的上市申请书中，头部次全景式清晰展现出一家标准厂房类开发商的种种信息，包括其发展速度、高管团队、激励机制、业绩状况、未来探索、优势短板等等。我们也专门整理出中南高科上市申请书的精华部分，帮助产业地产同行们更快更深的了解。

　　在即将IPO的中南高科上市平台中只有三个执行董事，陈锦石亲自坐镇担任董事局主席，但他更多是顶层战略的一个总体把握，对公司的经营管理更多是象征性的，真正掌控公司运作的是他的“左膀右臂”——丛学丰和曹卫华。

　　丛学丰，51岁 ，2015年加入中南高科任行政总裁，是中南高科产业地产业务的核心灵魂人物，负责整体战略、业务开展和组织构建。2018年中南高科从中南置地平台中独立出来之后，他成为了中南高科总裁，只对大老板陈锦石一人负责。

　　中南高科总裁丛学丰（图片来源：中南高科）

　　丛学丰曾在2007-2013年担任联东营销策划中心总经理，比较奇怪的是，履历中并未提到丛学丰曾担任联东“封疆大吏”——沈阳公司总经理的事情，如果不是疏忽遗漏的话，可能就是丛学丰有意隐去这一段经历。

　　2014年从联东离职后，丛学丰曾短暂担任过大连民营房地产公司锦联控股和另一家民营企业中科嘉华的产业地产操盘手，随后就来到了初创的中南高科，成为其创业元老。

　　这里值得一提的是，丛学丰并非一到中南高科就是总裁，也不是首席创业元老。中南高科蕞早的总经理叫作蒋忠，曾经是联东上海公司的总经理，这也是中南高科“联东基因”的蕞早滥觞。

　　时的中南高科还是一个奇怪的存在，源于中南集团旗下的实业板块中南工业集团2014年在老家南通的通州湾新区开发了一个“中南•高科产业园”，这也是中南高科的头部个产业园项目，总规划面积2平方公里，有厂房、住宅和商业，总建筑面积180万平米，更接近于一个以实业概念圈下的房地产项目，名义上在中南工业集团下面，实际上却是房地产平台中南置地操盘。

　　中南集团当时可能也没有想明白产业地产到底怎么做，也从来没有过市场化园区运作的经验，就招来了联东出身的蒋忠来操盘。

　　估计蒋忠并没有拿出让陈锦石满意的操盘业绩，很快离职，二把手丛学丰旋即成为了中南高科的新一任总裁，并继续从原来的联东体系招朋引伴，为中南高科的起步以及日后的集团化、全国化、规模化发展奠定了重要基础。

　　曹卫华，47岁，2019年才加入中南高科任董事长，虽然资历略浅，但却深受陈锦石倚重，目前是即将上市的中南高科董事局副主席，主要负责协助陈锦石制定公司的战略计划并监督整体的运营管理。

　　中南高科董事长曹卫华（图片来源：中南高科）

　　曹卫华出身学院派，1998-2008年间就职于苏州农业技术学院，离职前任学工处副处长；2008-2013年就职于镇江科技新城管委会，离任前为副书记及副主任；2013-2019年就职于南京浦口经开区管委会，离职前为管委会主任。

　　曹卫华虽然在体制内呆了10余年，但主要负责的还是园区经济工作，所以对产业地产并不陌生；而且，他在长三角区域的政府关系网可能也是陈锦石非常看重的；另外，从老板的“帝王术”角度出发，引入他也能够对根深蒂固、羽翼遍布的丛学丰形成一种潜在的制衡。

　　尤其考虑到，中南高科高管团队中还有另外两位跟丛学丰一样有联东履历的重臣，包括常务副总裁李劲和投资副总裁李志刚。

　　53岁的李劲出身于房地产，此前主要是建筑工程口，2008年加入联东，随后担任联东无锡公司的总经理。2014-2018年担任汉富控股旗下的汉富城开总经理，负责产业地产业务。汉富控股后来因涉P2P爆雷，被多地警方立案，李劲也离开汉富加盟了中南高科。

　　中南高科常务副总裁李劲（图片来源：中南高科）

　　46岁的李志刚此前一直在山东从事产业地产工作，2011年加盟联东并先后担任山东和天津公司总经理，同样在2018年加盟了中南高科。

　　中南高科副总裁李志刚（图片来源：中南高科）

　　除了联东的骨干之外，近年来中南高科也在大量吸收华夏幸福的团队，比如目前的广东区域总经理郭智炜，就是此前华夏幸福的广东事业部总经理。虽然华夏幸福的片区综合开发和中南高科的标准厂房二级开发是完全两个不同的业务领域，但快速扩张的中南高科别无选择，由此也可以看出这个行业人才的极度短缺。

　　另外，华夏幸福的团队此前跟地方政府关系较为密切，甚至很多就是本地官员出身，对拿地拓展有一定的帮助，这或许也是中南高科的一个潜在考虑因素。

　　既然提到团队，中南高科在申请书中也披露了整个集团的人数与结构。截至2020年底，中南高科拥有2062名雇员，其中1014名是产业资源导入职能，即实施人海战术的招商人员。另外的四个大头是449名项目设计及开发人员、158名产业园区综合运营服务人员、111名采购及成本人员以及108名财务管理人员。

　　要实现规模的迅速增长和业绩的扎实提升，也需要实实在在的团队激励机制。在这方面，构筑了庞大的房地产和建筑业帝国的陈锦石深谙其道，在2020年1月就让丛学丰等一众高管在中南金石通过股权激励计划拥有了股份，其中丛学丰持股4%为蕞多，曹卫华和李劲并列第二

　　中南高科的核心管理团队（图片 来源：中南高科）

　　截至2021年4月27日，赴港上市重组架构搭建完毕的中南高科，以从学丰、曹卫华、李劲为代表的11名核心高管，可以称为中南高科的“十一罗汉”，分别通过11家SPV公司共计持有上市公司11.99%的股份，其中从学丰持股3%，曹卫华和李劲分别持股1.5%。同时，在“十一罗汉”面前还吊着另一根诱人的胡萝卜。陈锦石专门设立了一家名为Zoina Chen LP的公司，这是为日后施行雇员股份激励计划而存在的SPV。根据中南高科第二期雇员股份奖励计划，Zoina Chen LP目前所持有11.99%股份权益，将在有关条款及条件规限下，由Zoina Chen LP转让予雇员股东。

　　也就是说，这11名高管未来手中握有上市公司的股票可能会翻倍，届时他们总计会拥有近24%的股份——就目前而言，高管团队能够拥有公司近1/4股权，产业地产行业中还没有第二例，中南高科规模业绩能够如此爆发性膨胀看来也不是没有道理的。

　　如此一来，原始持股和后期的股份奖励在公司上市之后将掀起一波造富运动，既用于奖励这些高管对公司过往业绩的贡献，又将其个人财富与公司未来发展紧紧捆绑，形成命运共同体，进一步激励他们对公司的管理、业务与业绩提升。

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