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　　2020年11月，江理工新校区正式签约落户武进牛塘镇。

　　自此，牛塘进入了全域发展空间重塑的新阶段！当前，这份发展蓝图正得以深化，以更为完善的规划呈现出来。

　　本篇，我们就来看看未来的牛塘，究竟长什么样？

　　在今年牛塘召开的城市创新发展大会上，明确提到了江理工南部片区的总体框架。

　　虽说是江理工南部片区，但涉及的范围几乎覆盖了牛塘大部分的区域。这也意味着，这份规划的推进，将直接影响整个区域的开发进程。

　　分析师根据“一核、两心、四轴、五片”的总体框架，粗略画了一张示意图。

　　“一核”为牛塘镇中心所在地的创新活力核，主要以牛塘集镇区为中心；

　　“两心”为产城服务中心和科创服务中心，分别位于湖滨路东侧、高家路北侧区域和延政大道北侧、湖滨路东侧区域；

　　“四轴”为城镇发展轴、产城协调轴、科创发展轴及生态活力轴，主要是以人民西路、高家路、延政大道、湖滨路为主；

　　“五片”为主体功能区，分别为学镇综合片区、学镇智造片区、绿色智造片区、文旅康体片区及卢西产城融合片区。

　　其中，学镇综合片区位于长虹路以北、312国道以南、淹城路以西、南运河以东区域，以江理工学校、品质住宅、公共服务和商业服务、创新街区等功能为主，打造功能多元、配套完善的学镇融合片区；

　　文旅康养片区位于长虹路以南、滆湖路以北、湖滨路以东、淹城路以西区域，打造产城服务衔接桥梁，旅居康养服务港湾；

　　绿色智造片区位于长虹路以南、滆湖路以北、武宜运河以东、湖滨路以西区域，主要打造绿色新型产业高地，校企协同孵化基地。

　　下面，我们便根据规划内容分区来看。

　　首先，来看“一核”的牛塘镇中心区域。

　　这里是镇域内蕞为繁华的片区，牛塘镇政府、清莲公园、牛塘卫生院、牛塘消费品综合市场、牛塘中心小学、牛塘实验学校等配套以及在建的江理工新校区都在该片区内。

　　从规划来看，这里还是“五片”之一的学镇综合片区，未来将以江理工学校、品质住宅、公共服务和商业服务、创新街区等功能为主，打造功能多元、配套完善的融合片区。

　　其中，江理工新校区坐落在京杭大运河南侧、东龙路两侧，总占地面积约134万平方米，总计56栋单体，主要包括教学培训楼、实验研发楼、图书馆、国际学术交流中心、实训楼、会议中心等。

　　该项目将构建一个面向未来、多元融合的教育建筑空间，对于牛塘镇而言，无疑也是一次区域功能的全新盘活。

　　从实探来看，目前新校区正在如火如荼建设中，大批建筑拔地而起，其中部分单体已结构封顶。

　　放大范围来看，整个片区的路网正在施工中，如聚湖西路等主干道已可以窥见基本走向。

　　这几年，该片区的居住小区及人居配套也在陆续新增，进一步提升了片区的城市界面。

　　淹城北路西侧、聚湖西路南侧地块规划有一所12班制幼儿园，即常州淳乐教育科技有限公司学前教育项目，总建面约7249.2平方米。

　　该地块为原蒋公岸工业园，目前园区已拆除，地块正在平整中，有施工车辆进出作业。

　　幼儿园项目周边，还有两宗居住用地。

　　一宗是2023年12月成交的安置地块，即聚湖西路南侧、东宝路北侧地块。

　　根据规划，该项目拟建9栋22-27F高层住宅，以及1栋2F的配套用房。从航拍图来看，该地块尚未启动建设。

　　还有一宗东宝北路东侧、贺家路北侧地块，容积率≤1.8且1.0，较为适合打造低密属性的人居产品。

　　目前，该片区的人居住区主要集中在东龙路沿线，自北向南为牛塘新园、贺家路南侧东龙北路东侧安置区、塘月观邸等。

　　牛塘新园是牛塘镇建成较早的安置小区，南侧紧邻的贺家路南侧东龙北路东侧安置区目前正在建设中。

　　而塘月观邸则是片区内较为典型的改善型新房产品，区位上被清莲公园所环绕，是常州市场上少有的公园低密住区。

　　值得注意的是，为配合中央车站项目，镇域内还规划了安置区，也就是占地410亩的漕溪路片区。该片区东至湖滨路、南至长虹路、西至亚邦集团、北至牛塘中心小学。

　　综合来看，从一系列安置小区到待开发宅地，未来这里将成为整个板块人居较为集中、人气较为聚拢的地方。也正是因此，商业、教育、公共服务等配套均规划于此。

　　再看长虹路以南，以湖滨路为界，西侧为绿色智造片区，东侧为文旅康养片区。

　　2023年11月，两个片区的部分地块控规有所调整。主要是将此前的工业、住宅平分秋色的局面调整为以工业为主，兼具部分住宅的新发展模式。

　　其中，西侧的绿色智造片区是武进园区更新的重点，主要打造绿色新型产业高地，校企协同孵化基地。

　　比如，虹西路上的中南高科·常州武进创智云谷项目是一座以互联网大数据、精密仪器、高端装备制造、电子信息为主的高端智能制造园区，也是牛塘产业迭代的典型项目。

　　未来，这里将打造常州武进高端智能制造核心引领区，为全镇产业发展提供新的增长极。

　　目前，该片区内路劲金东方玖园主力在售，该楼盘为常州市场较为少见的高品质康养盘，区位上相对靠近片区南部，与已交付的新城金樾、金东方颐养园联袂成片。

　　东侧的文旅康养片区将打造产城服务衔接桥梁，旅居康养服务港湾，“两心”产城服务中心和科创服务中心也在这个范围内。

　　该片区紧邻5A级景区春秋淹城，具备先天的文旅属性。同时落到人居层面，这里也是牛塘镇内早期新房开发的片区，如招商花园城、红星威尼斯庄园、新城锦域以及目前在售的环太湖艺术城近园、春秋祥云，均分布在此。

　　后续，伴随着“两心”的落位，这里还将迎来新的发展契机。

　　事实上，从地铁5号线个站点，便可窥见该板块的重要性。未来，伴随着从一纸规划到落地成景的更新过程，牛塘这个“镇”也将越来越现代化。

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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