图片取自联东官网，不确定是否与项目有关

　　项目名：联东U谷·渝北临空智能制造产业园

　　项目地址：重庆渝北区，紧邻龙井大道

　　产业板块：重庆空港新城（临空经济带）

　　主要业态：研发办公楼、独栋厂房、标准厂房

　　招商方向：人工智能、电子信息、精密机械、能源环保、生物制药

　　Part1. 重庆市产业发展规划

　　老规矩，从重庆市人民政府工作报告（2022年）_重庆市人民政府网开始，先找到与产业发展直接相关的重点内容。

　　汽车产业，抓住智能新能源汽车发展机遇，增强动力电池、汽车电子等关键核心零部件配套能力，完善充换电设施，试点建设车路协同体系，加快建设国家级车联网先导区，构建智能新能源汽车产业新生态。

　　电子产业，以发展集成电路、电子核心元器件为重点，进一步做优做强产业集群，推进华润晶圆制造及先进封装、四联传感器MEMS制造等项目建设，加快康佳MicroLED关键技术研发。

　　装备制造产业，以“智能＋”为方向，以“整机＋零部件”为路径，做大做强数控机床、轨道交通装备等高端装备，提升通机等优势产品竞争力，推动新能源装备、山地农机装备产业发展，加快三一重庆智能装备产业园等项目投产上量。

　　医药产业，聚焦化学药、中药、生物药、医疗器械等重点领域，促进产学研一体、医工理融合发展，加快博唯生物宫颈癌疫苗、智翔金泰创新抗体药物等产业化进程，构建以重庆国际生物城为重点的“1＋5＋N”医药产业体系。

　　材料产业，推进中铝高端制造、华峰己二***、中科润资气凝胶等项目建设，做优先进有色合金，做强高性能合成材料及复合材料，促进气凝胶材料产业化。

　　消费品产业，升级粮油食品等优势消费品产业集群，培育个护美妆、渝派服装、巴渝美食工业化等特色消费品产业集群，促进消费品产业品牌化、个性化发展。

　　加速软件产业发展，突出工业软件、基础软件、信息安全软件、行业应用软件等重点方向，实施“千家软件企业培育工程”，支持重庆软件园产业集聚，创建中国软件名园、国家网络安全产业园区。

　　深化智能制造实施，加快生产设备、关键环节智能化改造，新培育10个智能工厂、100个数字化车间，完善工业互联网产业生态，实施制造业“一链一网一平台”试点示范。推进产品智能升级，紧跟5G、AI＋、云化赋能、软件定义产品趋势，扩大智能家居、超高清视频终端等市场份额，导入智能监测、智能安防等新产品，推动智能产品向中高端迭代升级。

　　丰富智能化应用场景，构建“8611”一体化场景建设体系，打造10个“5G＋工业互联网”试点示范项目，创建国家级工业互联网创新展示中心。

　　夯实数字基础设施，深化“云长制”改革，持续加大5G规模组网建设力度，提速建设中科曙光、华为、京东等计算中心和城市大数据资源中心，规划布局空间互联网，建成投用西部数据交易中心。

　　各区域发展制造业的常见套路：培育（引入）某个行业的成品（核心零配件）龙头企业，为了这个头可以一直仰着，相应的原材料、零件、生产服务、物流商贸、市场渠道等相关产业配套也将逐渐发展，从社会经济的角度，税收和就业也将得到提升。成品（核心零配件）的构成越复杂、生产要求越精密，相应的需要的产业配套对应的市场主体数量也会越多。这就是我们耳熟能详的---某某产业具有较强的吸附能力和产业带动能力。

　　重庆的汽车产业重点发展方向是智能新能源汽车，其中电池、换（充）电站、电子控制系统等关键零部件和配套设施建设将成为智能新能源汽车能否快速发展的基础。涉及电子信息、新材料、新能源、软件开发等制造业及服务业诸多领域，并对文旅用车、政务用车、公交用车等市场产生深远影响。同时，由于产品设计、核心零部件、操作（使用）逻辑等方面智能新能源汽车与常见电子产品如手机、平板电脑等有更多共通之处，重庆的汽车产业与电子信息产业或将呈现较强的融合和协同发展趋势。

　　重庆的电子信息产业发展更为注重核心技术和核心工艺的研究与突破，以此带动相关零部件和蕞终产品的本地化生产。而电子信息产业是新型基础设施建设的核心，对重庆市其他制造业的智能化升级有更为明显的推动作用，已有的笔电代工、集成电路生产、新材料等产业发展前景将进一步拓宽。同时，电子信息制造业的快速发展亦将拉动软件开发、系统集成等信息服务业的发展。

　　以“智能+”为方向，意味着装备制造业在重庆的发展将比较倚重电子信息产业所产出的信息获取、信息传输、信息存储和信息处理设备作为产品设计、材料检测、零部件生产及成品组装、成品质量检测等生产与研发环节的数字化与智能化基础设施设备保障。从产品方面看，数控机床、通用机械、轨道交通设备等领域无疑与产业基础和民生建设关系密切，或者说，市场前景明朗。

　　笔者个人认为，这俩产业有一定的共通性，原材料、零件及生产都与化工、精密制造、装备制造、检测检试等产业领域密切相关。不同的是，医药尤其是生物医疗领域与林牧及农业存在较高关联且产品直指民生健康领域，材料产业的原材料多源自矿物（有色金属）或石油化工（高分子）等领域，产品将有助于其他产业如汽车、消费电子、纺织服装等领域产品性能和使用体验的提升。

　　这绝对不是Z先生口中“不就是手机支付，搞个二维码”那么简单。广泛点儿说就是软硬件结合的数字化体系运用到生产生活的诸多领域。其核心基础是硬件提***的算力和通过软件开发释放算力，通过应用场景提高生产效能和民生质量。所有与广义的信息处理相关的产品研发生产和软件开发都可以纳入此产业的范畴。

　　重庆向北从来都不仅仅是房地产行业炒作的口号，两江新区的战略地位不容忽视。但同时也需要考虑“成渝一体化”所带来的重庆向西这一趋势，重庆科学城作为科研基地其重要性日渐突出，与新兴产业聚集的两江新区将形成协同发展之势。

　　笔者曾服务的某产业项目在描述园区招商方向的时候公然将智能制造放了上去，振振有词称“作为站在产业前端的发展平台，园区将智能制造列为招商目标产业，将有助于项目形象和招商工作”云云。笔者当时苦口婆心劝他仔细考虑，反被这位Z先生摆出甲方姿态强制闭麦。

　　制造业的发展方向如果一言蔽之，那就是用更为复杂精密的结构和高精度工艺生产出更便宜更高性能的产品。这意味着从材料到设计、从零件生产到整体组装，越来越复杂的产品构造令产品零件更为精细，使得整个生产过程需要更为“聪明”。在自动化的基础之上，从研发到销售的整体过程具有接近我们大脑的思考特征和灵活应变能力，是推动工业制造升级的重要手段，这便是我们所说的智能制造。所以，智能制造说小了是一套方法论，说大一些是一个完整且严密的生产体系。它可以作用于汽车、电子信息、机械设备、航空航天、环保、纺织等我们耳熟能详的轻重工业领域，但笔者个人认为将其单列为一个产业领域或有失偏颇。

　　新基建，新型基础设施建设的简称。简单点儿说就是发展数字经济的所有基础设施建设，包括但不限于信息化的基础硬件设施、软件系统、集成平台以及人才培训等（具体内容参见国家发改委首次明确“新基建”范围）。而智能制造这一方法论，无疑需要新基建的成果作为支撑。

　　既然是基础设施建设，那就意味着不可能一蹴而就，这是一个长期工程，也意味着相应的产业领域将在未来很长一段时间里将会有众多独角兽脱颖而出。对项目而言，这是一个提炼卖点的重要出发点。

　　Part3. 项目所在区域的产业规划

　　项目所在的大区域是重庆市两江新区，从地理位置来看，是隶属于重庆市两江新区临空经济带。从临空经济示范区设立五周年新闻发布会(重庆举行临空经济示范区设立五周年新闻发布会)上获悉，区域聚焦航空配套产业、物流产业的同时围绕智能终端、智能装备、新能源汽车及核心零部件，着力打造千亿级智能终端产业集群和千亿级汽车产业集群。

　　结合前面对重庆市重点产业的分析，我们可以发现精密制造、新材料、基础及核心零配件生产、检测检验、新能源开发及应用等制造业以及大数据、云计算、人工智能、物联网应用等服务业领域都可以纳入临空示范区所聚焦的产业范畴。

　　Part4. 联东的企业服务体系探询

　　很简单，因为在重庆卖厂房不赚钱。两江新区蕞新的工业用地成交底价为43万元/亩，按容积率2.0，绿化率10%为基准，一个占地400亩的产业园区厂房建筑面积约48万㎡（如果有低密度产品则厂房建筑面积会更少），按相对较低的成本估算厂房的建设单价约2100/平米，土地价格、营销费用及厂房建设成本合计约12亿。重庆市的工业厂房销售定价其税前利润不能超过10%，且园区厂房自持比例不能低于30%,。按此计算厂房可销售面积约31.2万平米，销售单价3035元/㎡，厂房销售收入9.5亿左右，账面浮亏约2.8亿元。这还是全部使用自有资金，如果有银行贷款，账面浮亏可能会更高。

　　或许会有人说，哎呀，成本多少还不是财务做账说了算，虚报点成本，那也能挤出利润。而笔者那做财务负责人的媳妇对此嗤之以鼻：虚增成本离不开虚开******，极大几率触发“铁窗泪”事件。再者，多数产业园区对应的开发和运营实体都有政府旗下的市场主体合资参股什么的，虚报成本无疑是在作死边缘横跳。

　　所以，服务费是另外一条可见的盈利路径。

　　联东U谷的服务体系并没有像其他的园区运营商起一个诸如“全生命周期企业赋能”或者“360度服务体系”之类响亮的名头，仅仅是在若干新闻报道中见到“一体化”在联东U谷的官网上笔者找到了园区服务包括金融、招聘、培训、活动实施以及优客餐厅，从具体的服务内容来看，金融是指联东为入驻企业与金融机构间搭建桥梁帮助企业解决资金需求；培训多数倾向于申报型政策的解读和申报指导以及财税规划实务等；招聘无疑就是帮企业实现人才引进，活动和餐厅是为了让入园企业员工有更好的工作状态。

　　打造高品质承载空间只是头部步，而后续的高质量服务才是长期追求的方向。这话听着真的没啥毛病，但如果从企业良性运营的角度，目前联东所展示服务内容更多是在后勤板块，战略、生产、设计、市场或许有涉及但笔者并未查询到更多的相应信息。在部分新闻报道中提及的“一站式”或许还有更多值得打磨的空间。

　　第二个问题，笔者的看法在产业园区招商运营基础常识内训教材（头部部分）中已有相关的阐释，在此不再赘述。入驻联东旗下项目的聚成资讯无论业务模式还是业务范围与笔者曾***职的TK异曲同工，如两者能深入合作那么联东的企业服务体系可以实现快速升级甚至开辟一条新的盈利路径。至于联东是否应该选择此路线，那是联东的战略决策问题，在此不便深究。

　　联东的企业服务体系是从企业需求的点滴做起逐渐积累而后形成若干板块，从公开信息判断，细致和实效强应该是联东企业服务的特质，同时也能切实为入园企业带来收益。但需要注意的一个矛盾是----细致和实效是企业对服务行为的感知，如果直接在宣传材料中展示，恐怕会有口号化、空洞的风险。所以，场景化和实例化可能是比较好的选择，但需要仔细考量文字运用，不可浮夸更要令目标企业感同身受。

　　Part5. 项目卖点简析及推广建议

　　企业在择址时追求的是性价比。性价比性价比，性即所谓性能或者说企业的收益在前而价格在后。笔者毫不客气地说，如果产业园区跟房地产项目一样，把价格和面积作为宣传主体内容，那不是蠢就是坏。

　　前文笔者粗略分析了区域产业规划。从项目招商所聚焦的产业方向来看：人工智能，不仅是未来产业的重心和核心，当下同样能在物流、精密生产、无人车间等领域有充分的场景释放相应能力；电子信息，毫无疑问与智能终端制造业关系紧密；精密机械，是精密制造的重要支撑，更是智能终端、汽车、装备制造等产业的核心基础；能源环保、生物制药同理，都可以从材料、精密制造、装备制造等产业发展中获得广阔的市场空间和技术支持。项目所聚焦的产业方向，与重庆临空经济带及整个重庆市的产业布局联系紧密。（蕞新新闻国家商务部和重庆签约中的要点拆分后可作为佐证，支撑项目前景）

　　产业地产招商普遍的做法是在项目启动之初即与相应的行业协会和政府部门紧密协作，力争引入行业内有知名度和吸附力的企业。这也意味着，当项目启动宣传时，或许相应的产业链核心已经形成，这可以作为项目宣传的卖点。

　　与临空经济带及重庆市重要产业有紧密联系，园区产业链核心已然铸就，这意味着园区产业生态将在企业服务体系的加持下快速成型，为入园企业提***更为理想的生产经营和发展环境。

　　产业契合度高以及园区产业生态成型意味着企业将可能获得更多收益实现快速发展，而园区服务则是将这种“可能”变得更为清晰且触手可及。

　　企业服务的内容建议考虑如下顺序：先说企业收益再说服务内容，或者在阐释服务内容和服务方式时突出企业收益；先说对企业的服务再说对员工的服务。这样可有效避免“口号化”带来的空洞，将企业服务企业提***的收益逐步夯实。

　　在进行宣传时，服务内容的精细、服务质量的注重、服务效能的体现都需要重点说明。

　　一般情况下，产品特质无非是用材好、规划精、质量佳之类的内容。为了降低目标企业的学习成本提高沟通效率，笔者建议沿用并拓展“匠心”这一概念，不仅强调选材、产品打造和建筑质量，更要突出产品灵活，可满足不同企业的需要。比如注重无形产品的企业可以选择研发办公楼、注重产研一体化可考虑独栋厂房或研发楼+标准厂房等不同的组合。将选择权还给企业，令企业可以灵活选择组合出蕞能满足自身需要的载体空间，这就是延伸之后更高层级的匠心。

　　宣传画面：建议将面积和价格与常规的地址电话放到一起作为画面的营销信息固定组件。画面主题内容与相应的阶段主题对应。

　　突出收益：无论讲什么故事，企业收益都是需要重点突出的内容。以企业收益为支点，撬动目标企业的关注，而后吸引企业关注和了解项目。

　　平台和形式：由于内容较多且注重实际案例，建议以视频为主，图文次之，大幅广告为辅。主要内容可以多采用实例，例如入驻企业负责人访谈、培训现场实录等等。传播渠道

　　项目联动：如果实际情况准许，建议使用沙坪坝和水土项目实例，毕竟同城项目的说服力强于异地项目（Flower+的案例似乎没有在上海之外的城市被复制）。

　　服务商选择：理论上应优先考虑对产业地产有深刻理解的服务商，但笔者建议不妨考虑采用金科产业的方式即自己招聘设计师和文案在项目策划的帮助和引导下执行对项目的宣传包装。

　　来源：江苏新闻 空间环境预报微信公众号发布 强地磁暴预警 极光或将再次出现 SDO卫星观测到的X7.1大耀斑（世界时）北京时间10月2日05:21活动区AR3842爆发了一个X7.

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