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　　原标题：方升研究 张江园区老兵眼中的好园区（完结篇）

　　一个张江园区老兵眼中的好园区（上）

　　一个张江园区老兵眼中的好园区（中）

　　一个张江园区老兵眼中的好园区（下）

　　前面三篇写了我了解的部分产业园区的招商或反过来就是园区实力。

　　以上园区虽然也被我分了三六九等，但本质上他们还是在一个层次上，即这些园区打造了一个园区的大环境，不知大家是否理解我的意思，园区大环境是方圆一百平方公里以内的产业吸引力。

　　当然园区的专业度是一方面，大领导的方向也十分的重要。

　　我一直说，张江的成功有偶然也有必然。

　　偶然是说，张江运气好，连续碰到几位大领导发展产业思路清晰，并且坚定不移，政策连贯性很强；

　　必然是说，执行层面的团队越来越专业，从行业细分，到产业越来越高精尖，这些都倒逼着大领导必须专业，不然玩不转。

　　接下来我想说说市面上活跃的园区企业，我认为这些企业和上面的企业招商能力不在同一层面。上面类型的企业实际上是需要打造大环境，或者和政府共同打造大环境，而下面几个类型的业务逻辑和招商逻辑属于在大环境里打造小环境，更直观的说，以下类型的运营商更擅长把当地的存量做整合，而不是产生增量，这是和以上招商打法蕞大的区别和不同。

　　联东和中南高科是代表性企业，在张江的话，这个职能和集团冲突，所以没有他们的项目，但在上海市范围内我也看过很多项目。厂房的整体逻辑比较简单，满足中小型企业对于固定资产的胃口，一般都是当地存量企业，由于没有合适的标准厂房供应，政府造的要么太大，要么适用性不强。

　　所以用上海话来说，销售型厂房就是“一***头生意”，类似于一锤子买卖，基本上联东、中南之类的企业很难在长三角同一个园区拿两个项目。

　　说的难听一点，这种项目是帮开发商赚钱，目前情况下，哪个领导会做这样的决策呢？

　　联东在做产业投资，我个人的观点有点偏负面。

　　当然这是很好的行业尝试，但基于联东的业务模式和客户类型， 这么做就是九死一生，绝对的赌博。张江做股权投资，基础是有大量优质的项目，并且有能力在这些企业中培养出未来的巨头，这才是张江股权投资的核心价值，单纯比投资，张江绝对没有头部VC、PE的市场能力。

　　那么联东在这两点上想走出来，不能说没机会，只能说很难。所以联东的产业投资也没办法辅助形成他自己的产业生态和闭环，这些都是根上的问题。

　　这类企业比较少，因为客户体量小。亿达算是招商能力很强的翘楚了，这两年发展受阻，非常可惜。他们在大连和武汉的尝试非常成功，是少有的几家能把产业生态做起来的民营科技园，并且和我们张江一样，按照产业链图谱去招商，并且成功落地。

　　亿达之前的高炜总也是我个人非常敬佩的行业大佬，他对于产业发展的理解，绝不在我们张江的领导之下，并且亿达在大连的项目，在产城融合方面，无疑是开了全国的先河。IBM能够跟着亿达从大连来到武汉，蕞能说明亿达的产业能力。包括亿达早期自己攒了很多产业项目，这些都和张江早期非常类似。

　　华夏和亿达可能是我这几篇文章里唯二认可产业能力的公司，其他几家公司我就不帮他们做广告了，我看到的更多是房地产思路，销售思路，当一个公司里这个思路是主导的话，我没见过产业做的好的，当然我指的产业生态这类对招商能力要求极高的层面。我一直认为产业地产的核心就是在能部分满足产业发展的情况下，构建合理的商业模式。

　　城市更新是前两年的热门话题，工改办和工改工都是热点。在上海锦和商业和德必都已经形成自己的商业模式，他们早期都是做的工改办。在商业上两家上市公司无疑是成功的，我想我把他们商业模式的逻辑说清楚了，大家也就理解他们的招商了。

　　锦和商业和德必本质上是满足了上海城市更新过程中路径不清晰的问题，但并不是解决产业的问题。从他们招商团队的配置就能理解他们产业发展思路。定价低于标办，但性价比高、环境好，通过前期的客户导入形成园区氛围，然后再逐步提价。

　　我在锦和和德必的身上没有发现产业的影子。

　　尤其是德必，他目前仍然定位于中国领先、专业致力于文创、科创企业发展的服务商，这个定位应该说张江都有，科创就不谈了。

　　单说文创，我们在集团公司下专设了张江文化公司，早期一大批上海公司包括游戏，文学，部分互联网类企业都在我们文创的定义里，比如盛大、榕树下、喜马拉雅等知名企业。

　　文创产业发展的内核是人和圈层，张江虽然目前已经不把文创作为主导产业，但我们是有一个专业化的公司来和这些文化人打交道的，而不是用的销售团队。返回搜狐，查看更多

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