深圳政府印发10+1区军令状下达！连续5年深圳再造一个新深圳
当前位置：首页惠州产业信息 正文内容深圳政府印发10+1区军令状下达！连续5年深圳再造一个新深圳中南高科：标准厂房租售 全国上百园区招商中 4000123021
深圳3年政府工作报告中指出：加快推进“工业上楼”，新增2000万平方米低成本、优质、定制化厂房空间。深圳梦注意到，2023年4月3日，深圳市规划和自然资源局在其官网发布《一图读懂丨深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》，方案透露，深圳市人民政府于2023年2月7日印发出台《深圳市“工业上楼” 项目审批实施方案》。
方案明确专班各成员单位的任务分工，指出“工业上楼”项目实施路径：城市更新、产业提容、新供应用地、土地整备。提出“工业上楼”管理要求：产业定位应符合“20+8”产业引导方向。工业用地容积率不超过6.5；工业用地出让年限50年；厂房平均租赁价格不高于35/平方米·月，每年租金上涨不超5%；政策规定需要配建≥5%规划厂房容积的宿舍型保障性租赁住房，定向园区企业员工出租等。
“工业上楼”对于深圳意味着什么？近期新华社两篇文章进行了解读：《“工业上楼”为什么是深圳制造业当家的金名片？》、《“工业上楼” 深圳制造“八仙过海”》。
文中提到：一直以来，深圳市委市政府高度重视制造业发展，坚持工业立市、制造业强市战略，广东省委副书记、深圳市委书记孟凡利多次研究部署加快打造高品质产业空间工作，要求把工业空间作为城市基础设施加以保障，推动先进制造业园区建设提速，全方位夯实制造业家当。
“加快‘工业上楼’是深圳落实党的二十大报告指出的‘坚持把发展经济的着力点放在实体经济上’‘加快建设制造强国’的具体举措，也是落实广东省委提出的‘实体经济为本、制造业当家’‘坚持抓大产业、大平台、大项目、大企业、大环境建设’的重要行动，目的就是更好保障产业发展空间，做优做强制造业家当，推动制造业高质量发展。”深圳市委副书记、市长覃伟中这样表示。
2022年11月16日，深圳在高交会期间成功举办“工业上楼”厂房空间建设签约仪式，提出未来每年将建设供应2000万平方米优质经济厂房，连续实施5年，且租金不超过35元/月/平方米，5年1亿优质厂房的体量相当于再造一个新深圳！各区政府主要领导在现场庄严签下军令状，其中宝安、龙岗两个大区2023年任务均为不低于500万平方米。在寸土寸金的深圳，如此大力度地推进“工业上楼”计划，可以看出深圳为夯实制造业家当的决心和魄力。
近日，深圳各区“工业上楼”项目纷纷亮相，央视也连续报道，释放出强烈信号！
本文附上深圳首批“工业上楼”项目目录、《一图读懂丨深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》，供你参考！
2023年是深圳实施“工业上楼”计划的diyi年，各区已规划的“工业上楼”项目正加速推进，土地整备和开工建设步履不停。
深圳实施“工业上楼”计划首年，全市各区特色“工业上楼”项目建设纷纷亮相：
南山智造红花岭产业园，是深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目，总建筑面积78.2万平方米，其中高标准厂房49.5万平方米，将集聚生物医药、智能制造、工业互联网和大数据等高端制造业企业。“项目运用‘折叠空间+多维产城’概念，将货运交通引入2、5、9层，形成‘多首层’厂房，高效解决工业上楼设备不易上楼、高层厂房货运效率低等问题，有力提升了土地价值。
3月6日，深圳今年全市首个“工业上楼”新项目——宝安燕罗智能网联汽车产业园开工，建成后将提供优质产业空间36万平方米，包括26.5万平方米高品质低租金的生产制造产业空间。
3月10日，深圳全市首个平方公里级“工改工”城市更新项目、工业上楼试点园区——新桥东先进制造产业园一期A项目，提前1个月顺利封顶，作为全市首个平方公里级的“工改工”城市更新项目，将规划建设148.6万平方米工业厂房。
新桥东先进制造产业园一期A效果图
3月15日上午，龙华区建泰城市更新项目土石方、基坑支护及桩基础工程举行开工仪式。
该项目旨在围绕智能网联汽车产业链、创新链、人才链发展需求，打造以轮胎制造、汽车电子、汽车零部件、充电桩为核心的先进制造业基地。项目改造达产后，有望实现年综合纳税额8476万元，约为改造前的2.6倍，新增就业岗位可望达到1.2万个，产业要素加快聚集、产业人才快速会聚、产业结构持续优化的局势将持续走高。厉害了龙华！总投资40亿，开建“垂直工厂”，将一口气新增1.2万个岗位
3月24日，深圳市长覃伟中率队到龙华区调研“工业上楼”项目并走访企业。深圳市长到龙华区调研“工业上楼”项目
3月29日，深圳市diyi批“工业上楼”试点项目——龙华区宝华和平工业园举行开工仪式。
3月底，全国首个百米装配式“摩天工厂”——坪山新能源汽车产业园一期项目即将竣工。
4月8日，深圳宝龙专精特新产业园首期工程主体结构全面封顶。作为深圳首个优质产业空间试点、深圳首个二三产业混合用地试点、深圳首个“专精特新”“小巨人”专业园区，项目致力于建设成全市先进制造业园区标杆和“工业上楼”典范。
——新桥东先进制造产业园“垂直园区”
近日，CCTV-2财经频道《正点财经》栏目对新桥东先进制造产业园项目进行报道，集团副总经理杨伟贤接受采访，进一步推介新桥东项目。
在广东深圳，为进一步破解用地难、用地贵等难题，垂直工厂的升级版——“垂直园区”也在井然有序地建设中。其中位于宝安区新桥东先进制造产业园一期A总建筑面积达20万㎡，预计明年三月投入运营。
作为深圳市首个“工业上楼”平方公里级试点项目，新桥东先进制造产业园总建筑面积达到500万㎡，将规划建造以工业母机、激光与增材制造、智能机器人、精密仪器设备四个产业集群为主，是集生产、研发、办公、居住、饮食、文体娱乐等多功能一体的“三生融合”“三创结合”先进制造业园区。
深宝实集团副总经理杨伟贤在接受采访时向记者表示：“上下游企业在新桥东先进制造产业园高度集聚，可有效解决企业在做上下游产业链以及市场调研的‘跑腿’难题；现在楼上楼下的企业做一个沙龙、做一个交流，就能把这些问题都了解清楚，真正做到上下楼就是‘上下游’。”
目前，深圳正全力推进“20+8”重点产业集群、先进制造业中心建设。根据2022年11月推出的工业上楼计划，深圳将连续五年建设2000万㎡优质、经济的定制化厂房空间，打造新一代创新型制造业园区。
作为深圳首个平方公里级“工改工”城市更新项目、工业上楼试点园区——新桥东先进制造产业园，是如何打造“工业上楼”标杆园区的？
新桥东项目创新设计了立体工厂和产研综合体两种新型“工业上楼”建筑，打造楼层高、大荷载的高品质厂房，配备智能化的运营管理系统，提升人流、物流的运行效率，让“工业上楼”上得更高、上得更优。
新桥东项目产业规划紧扣深圳“20+8”战略性新兴产业集群发展重点，以下一代智能终端产品为产业生态牵引，围绕工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、智能机器人四大主导产业，面向全球配置资源要素。
新桥东项目在空间安排、功能布局、体制机制设计上打破传统，规划了与人才导入相匹配的居住、商业、教育和文体等空间，并通过空中廊道将研发和厂房的裙房屋顶与“两山四湖”相连接，呈现生产和物流交通在地面、创新和研发交流在屋顶花园的全新场景。
新桥东项目规划有地铁18号线新桥东站，园区配建了产业宿舍、人才房、商务公寓、商品房等居住产品，打造街区、社区、集中商业及酒店等多层次商业设施，配有幼儿园、小学、初中、高中等丰富的教育资源，集生产、研发、办公、居住、饮食、文体娱乐等多功能于一体。
新桥东项目在市、区两级政府大力扶持下，租金均价不超过35元/月/平方米，同时在入园落户、制造上楼、创新研发、产业集聚、平台建设、人才引育等方面整合形成专项政策，全方位降低企业运营成本，全面营造可持续发展生态环境。
新桥东项目构建完善的公共服务体系，能够为企业提供商务交流、园区会务、幼托教育等商务及生活服务，科技成果展示、技术成果交易、中试平台等产业服务，规划设计、品牌推广、数字化档案服务等企业管理服务以及知识产权、政策申报等政务服务，多维多面助力企业发展。
新桥东先进制造产业园全景效果图图
全国首个！全装配式摩天工厂即将交付使用
在广东省深圳市坪山区新能源汽车产业园，全国首个全装配式智能建造的摩天工厂将于本月交付使用。届时，小型货车可以直接“搭电梯”上楼送货，实现了真正的“工业上楼”。
工作人员告诉记者，整栋大楼的外立面和室内装饰装修工程已经完成，并且已经通水通电，完成了竣工初验，即将于月底正式交付使用。
“工业上楼”指在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式，通过将重量较轻、震动较小的生产设备迁移至高层，实现立体式开发，真正做到了“上下楼”就是“上下游”。
中建科技深圳坪山新能源汽车产业园区项目经理鲁晓通表示，摩天工厂其实上下楼就是上下游，首三层建这么高的层高是为了满足上面企业，也就是上游企业的生产还有测试封装的需要。
鲁晓通告诉记者，该建筑大楼总高近百米，共17层，为了方便企业在摩天工厂里进行生产，大楼配建立体化的货运通道，大型货车可以直接开上三楼进行运输、装卸。此外，摩天工厂的货梯载重量达到五吨，可以让轻型货车开进来，直接上下楼。
鲁晓通说，进来之后可以直接到十六楼，极大提高了竖向垂直运输的效率和能力。
据了解，该摩天工厂占地10.78万平方米，建成后将提供32.1万平方米优质产业空间。此外，项目还使用了全装配式的智能建造系统，对所有建筑材料进行标准化、模块化生产，并通过“搭积木”的方式完成现场组装。
坪山区住建局相关负责人表示，工业上楼，diyi可以解决土地紧张的问题；第二可以提高土地的使用率；第三可以解决产业配套的问题。
龙华这个“工业上楼”试点项目开工啦
深圳市diyi批“工业上楼”试点项目
龙华区副区长商澎涛，区发改局、区国有资产监督管理局、区城市更新和土地整备局、龙华街道等相关单位负责人，项目建设单位深圳市龙华投资控股（集团）有限公司相关负责人，以及项目各参建单位相关负责人等出席开工仪式。
该项目由龙华区政府主导，龙华投控集团负责具体实施，通过前瞻性规划设计，总体锚定区重点产业发展方向，为新一代信息技术、人工智能、智能装备智造等重点产业提供优质空间，为龙华区高端“工业上楼”打造示范空间，满足龙华区企业产业转型升级需求。
龙华投控集团主要负责人在致辞中表示，作为产业服务商，龙华投控始终认真贯彻落实区委区政府多层次产业空间拓展有关部署，高标准、高效率推进“工业上楼”项目建设有关工作。宝华和平工业园作为深圳市diyi批“工业上楼”试点项目正式开工，是龙华投控以实际行动贯彻落实区委区政府“工业上楼”有关决策部署的生动体现。接下来，龙华投控将会同相关项目参建单位，抢抓时间，加快进度，高标准、高水平、高质量推进项目建设，力争项目早建成、早投产、早达效，努力把项目建成一流工程、精品工程、示范工程、亮点工程。
有望实现年综合纳税额3000万元
（来源：宝安日报·龙华新闻记者：金璐）
深圳首个“专精特新”“小巨人”专业园区项目
“我们终于可以实现在深圳‘安家’的梦想，给海内外客户、公司员工吃下一颗‘定心丸’！”看着自家的厂房，深圳柯赛标识智能科技有限公司财务总监董朝霞脸庞上的笑容格外灿烂，“现在，产业空间的问题解决了。园区还为企业拓展产能、打造品牌提供了一整套服务，龙岗区对企业的关心和支持太实在了。”
2004年，深圳柯赛标识智能科技有限公司成立，是一家从事商业综合体等领域智慧标识及系统研发、生产与创新的深圳市专精特新中小企业。
柯赛标识的创业从罗湖水贝起步，2008年搬迁到龙岗坂田，2011年搬迁到龙岗新生，2016年搬迁到龙岗坪地。将近20年的时间里，柯赛标识经历了4次搬家，且每次搬家不仅要花上百万装修费，还耽误半个月生产工期导致优质客户流失，令管理者们头疼不已。
“我们曾经想过，到东莞或者惠州买地建工业园，这期间也有不少地方向我们抛来‘橄榄枝’，但综合考虑过后还是放弃了。”董朝霞介绍，“深圳是世界知名的创新之都、国际化都市，仅这个‘招牌’就能让海外客户优先选择我们，且大部分员工在龙岗安家置业，导致我们一直没法下定决心外迁。”
艾克瑞电气是一家从事车载移动医疗设备研发、生产的国家级专精特新“小巨人”企业。2007年，企业搬迁到宝龙片区，在这15年时间，因为生产空间，企业经历了多次搬迁，且每搬一次就要重新注册，大大耗费企业的人力、物力和财力，让总经理周建华很是苦恼。
事情迎来了转机。近年来，深圳推出“工业上楼”优质产业空间行动计划，按照每年建设不少于2000万平方米，连续实施5年的进度，向企业提供高品质、低成本、定制化的厂房空间。
宝龙专精特新产业园则率先采用“低成本开发+高质量建设+准成本提供”模式，并以“总成本+微利”的价格（约市场价的30%~50%）分割销售给符合条件的优质企业。这意味着，符合条件的企业能以不到市场价一半的价格买进园区。
中小企业看到了希望。“有了空间保障，公司可将全部精力聚焦产品研发和营销，相信未来发展会有一个质的飞跃。”周建华憧憬着，在不远的将来，项目竣工交付入驻产业园时的场景。
令董朝霞惊喜的是，项目提供“通用化+定制化”的空间解决方案，极大满足企业对高标准生产、研发空间的需求。“标识标牌的制作，不仅对首层空间设施有特殊要求，甚至连电梯都有一定标准。”
于是，柯赛标识向投资建设运营方——特区建工集团提出了定制化需求。经过协商，园区单层可分割面积约2500㎡—17000㎡之间，层高4.5m—8m、荷载0.8T—2T/㎡、柱距约9m*10.5m，每栋均配置8台3吨货梯及8台客梯。
而借助特区建工集团自主研发的高装配率施工生产体系，项目实现高标准厂房的工业化批量快速建造，应用“BIM+CIM”技术，一次成型，实现二装前置及产线提前布置，让企业快速搬迁、“拎机投产”。
当天，深圳市国立智能电力科技有限公司副总经理熊彪也来到了现场。这是一家从事电力系统及工业生产自动控制、一二次电力设备智能集成等领域相关技术及设备的研发、生产与销售的国家级高新技术企业。
“园区‘量体裁衣’让我们非常满意，厂房首层8米的层高完全满足了办公、研发、生产等全部需求，切实解决了‘腰部企业’发展痛点，更加坚定了我们扎根深圳、扎根龙岗发展的决心。”熊彪说。
（来源：深圳发布、龙岗发布龙岗融媒首席记者张鹏）
“工业上楼”实现“上下游就是上下楼”
铝模拼装、架体搭设、钢筋绑扎……日前，广东深圳南山智造（红花岭基地）城市更新项目工地现场，塔吊如林，机械设备星罗棋布，300余名工人各司其职，一派热火朝天的景象。
南山智造红花岭产业园，是深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目，总建筑面积78.2万平方米，其中高标准厂房49.5万平方米，将集聚生物医药、智能制造、工业互联网和大数据等高端制造业企业。据承建方中建二局二公司介绍，项目将传统工业厂房由平面空间向立面空间转换，确保“工业上楼”产业空间创新模式的成功实施。“运用‘折叠空间+多维产城’概念，将货运交通引入2、5、9层，实现多首层厂房高效解决工业上楼设备不易上楼、高层厂房货运效率低等问题，有力提升了土地价值。”相关负责人介绍。
目前，深圳正全力推进“20+8”制造业集群布局，“工业上楼”有助于破解空间难题、提升土地利用效率、导入高端产业和先进产能，为制造业提供有力空间保障，实现产城融合。去年11月，深圳推出“工业上楼”计划，连续5年每年建设2000万平方米优质、经济、定制化厂房空间，“工业上楼”优质厂房租金平均35元每月每平方米，打造国际一流的新一代生产生活生态“三生融合”型制造业园区。“‘工业上楼’聚焦用地紧缺痛点，打造‘垂直工厂’，提高容积率，是挖掘土地利用潜力，提升经济密度的突破口。”深圳市政府发展研究中心副主任邓盛华说。
如今，深圳各区已落地一大批优质项目。比如，宝安新桥东先进制造业园区，是全市首个平方公里级的“工改工”城市更新项目，规划建设148.6万平方米工业厂房；龙岗宝龙专精特新产业园，是深圳首个“专精特新”专业园区项目，可分割销售给符合条件的优质企业；深汕工业互联网制造业创新产业园，重点引进驱动电机、智能中控、汽车通信等智能网联汽车全产业链，打造产城融合、宜居宜业的“产业森林”……
“深圳大量宝贵的产业用地容积率低。老厂房招租难、租金低，新型企业看不上；原有产业用地利用现状，实际上是一种低水平的‘路径依赖’，亟待打破。”邓盛华介绍，深圳规划建设“20+8”新型产业园区，要着眼长远、适度超前建设新的优质空间。产业转型升级的关键，在于培育新动能、导入新产能，实现新增量，特别是形成一批“灯塔工厂”“头雁企业”。“工业上楼”通过高强度、集约化成片开发，形成高质量、专业化产业园区，对新型产业和科技企业有吸引力。
邓盛华认为，“工业上楼”有助于实现空间集聚，强化产业链协作。要实现产业链建链、补链、强链，打造扎根深圳、链主强大、自主可控的高端制造产业集群，就必须形成上下游企业集聚，增强产业吸附能力，实现“上下游就是上下楼”，节约运输费用，减少信息沟通成本，共享公共资源。
（内容来源：工人日报记者：刘友婷）
深圳今年1-2月：制造业投资增长48.6%！
2月底，富士胶片制造（深圳）有限公司D栋新建项目在龙华正式开工，将打造数字化、智能化、环保的未来工厂。时间拨回到今年1月，龙华区组团赴日本招商引资，其中，富士胶片集团是重要一站，回深后龙华再度与富士胶片制造（深圳）有限公司深入会谈，双方在数字化转型、数字孪生等领域合作达成广泛共识。
“1月洽谈，2月落地”的背后，是深圳抢抓项目先机，不断扩大有效投资稳经济的决心。今年深圳共安排重大项目841个，总投资约3.6万亿元，1-2月完成投资达252.9亿元，完成进度9.0%。正是这一批批重大项目“聚沙成塔”，成为深圳经济高质量发展的“助推器”，今年1-2月，全市固定资产投资同比增长6.8%。
宝龙生物药创新发展先导区项目施工现场
在龙岗区宝龙生物药创新发展先导区项目施工现场，一辆辆工程车来回穿梭，工人们正紧锣密鼓地抢抓工期。作为龙岗区首批“工业上楼”建设项目，其一期已进入主体施工阶段，二期也将全面开工建设，力争2024年首批30万平方米高品质产业空间投入运营。
另一边，深圳diyi批“工业上楼”试点项目——宝华和平工业园项目建设也在3月底正式开工，约7万平方米的厂房，将为新一代信息技术、人工智能、智能装备智造等重点产业提供优质空间。
今年以来，制造业投资持续发力，成为深圳经济运行一大亮点。1-2月，工业投资增势强劲，增长39.9%，其中制造业投资增长48.6%。
制造业发力的diyi步就是要保障用地充足，让优质项目有地可落，是扩投资、稳经济的重要前提。深圳的解题思路是向天空“借”空间，大力实施“工业上楼”计划，当前全市各区已规划的72个“工业上楼”项目加速推进，处处是一派如火如荼的建设图景。“工业上楼”项目的密集开工有效提振了市场信心，也让深圳今年1万亿的固投目标更有底气。
“以往在固定资产投资领域，房地产投资占比较高，而当前其投资占比逐步下降的情况下，制造业投资的增长实际上起到一个托起的作用。”中国(深圳)综合开发研究院金融发展与国资国企研究所执行所长余凌曲表示,从当前看，固定资产投资的力度加大能够体现为产能的扩大，而从长期来看，制造业投资增长背后代表的是产业升级转化为新的生产力，对经济的大循环以及经济的可持续增长将发挥重要的牵引作用。
经济发展需要更多新的优势产业支撑，而高技术制造业是新优势产业的摇篮。1-2月，全市第二产业投资增长40.2%，第三产业投资增长1.7%。深圳高技术产业投资活跃，高技术制造业投资增长40.5%，其中，电子及通信设备制造投资增长62.2%。
今年以来，深圳放眼全球，奔赴各地“敲门招商”，不仅目标明确，而且各具产业特色。深圳代表团出访新加坡、日本时，围绕智慧城市、金融科技、数字经济、半导体与集成电路、高端医疗器械、生物医药等方面，进一步拓宽双方交流的广度和深度；市发改委联合各区代表团走访欧洲时，则聚焦在半导体与集成电路、新能源等领域，成功撮合Saule Technologies公司与大族基金，及润世华新能源控股集团有限公司签订战略合作协议，三方共同推动钙钛矿电池生产制造项目落地深圳。
在近日举行的中德（深圳）经济论坛上，深圳企业与在华德资企业达成合作意向需求128个，涵盖软件信息、增材制造、新能源等领域。深圳市英威腾光伏科技有限公司、美兹消费电子有限公司、创维集团有限公司将在光伏、家电等领域达成战略合作；深圳市宝安实业集团有限公司和中德3D打印与轻量化协会在增材制造等领域开展全方位合作。
余凌曲表示，高技术产业投资折现非常快，它更多是体现产业转型升级的加速，在未来会拉动深圳经济结构进一步优化。“不难预见，这些优质项目的建设落地，必将为深圳的高质量发展积蓄产业的新动能”。
（内容来源：深圳特区报记者：邹媛）
新华社：“工业上楼”为什么是深圳制造业当家的金名片？
制造业是国家经济命脉所系，要坚定不移把制造业和实体经济做强做优做大。
广东省委十三届二次全会提出，要突出制造业当家，高水平谋划推进现代化产业体系建设，坚持抓大产业、大平台、大项目、大企业、大环境，把制造业这份厚实家当做优做强，在新的高度挺起广东现代化建设的产业“脊梁”。
一直以来，深圳市委市政府高度重视制造业发展，坚持工业立市、制造业强市战略，广东省委副书记、深圳市委书记孟凡利多次研究部署加快打造高品质产业空间工作，要求把工业空间作为城市基础设施加以保障，推动先进制造业园区建设提速，全方位夯实制造业家当。
2022年，深圳规模以上工业总产值超4.5万亿、增加值超1.1万亿，实现全国城市的“双diyi”，连续两年位列先进制造业百强市首位。而深圳产业用地仅221km2，是上海的40.2%，苏州的28.8%。
2022年11月16日，比亚迪第300万辆新能源汽车下线，销量跃居全球diyi，标志着比亚迪成为首个达成这一里程碑的中国品牌。
2023年1月5日，举世瞩目的比亚迪仰望品牌暨技术发布会在比亚迪全球总部隆重举行。
盘点深圳制造业，制造业当家的前提是家当殷实。一直以来，深圳持续做优做强制造业家当。20个战略性新兴产业、8个未来产业、20大先进制造业园区加速布局，比亚迪深汕二期、华润微电子等6个百亿级重大工业项目正式开工，中芯国际12英寸线二期、联想南方智能制造基地等重大项目建成投产，华为、比亚迪、大疆、迈瑞等一大批国际领军企业持续发展壮大，营商环境连续多年位列全国diyi。深圳规上工业企业数、国高企业数、制造业单项冠军数、工业总产值、工业增加值、发明专利、研发投入等持续位居全国前列。
弹丸之地的深圳，产业空间不足与深圳制造业当家矛盾突出。受国土面积限制，产业空间成为了深圳制造业zui紧缺的家当。深圳面积1997 km2，约一半土地处于生态控制线%，实际可用于各类建设的增量用地接近耗尽。国内特大城市大部分以地级市为底子，深圳是以多山的县域为基础。随着上限越来越逼近，深圳建设用地高度紧缺已成为全国jue无仅有的特殊市情。土地空间不足正成为“木桶效应”中的zui短板。
近年因工业用地持续扩张难以为继，加之空间成本、用工成本攀升，导致部分制造业企业和产能向东南亚和内地转移，优质产业项目落地困难，影响地区产业生态和发展后劲。
为什么说“工业上楼”是张金名片？
面对新形势、新格局，将制造业的根基扎得更牢、更稳，持续增强工业发展后劲是深圳推动经济高质量发展的必经之路。
基于此，深圳将稀缺的土地资源优先用于制造业，出台工业区块线平方公里工业区块线，以刚性措施严守产业空间底线年来，产业用地供给规模保持较大规模增长，2020、2021年、2022年全市产业用地供应量分别达203.4公顷、307.22公顷、468.5公顷。为防止去制造业化风险，深圳严控“工改商”“工改居”“工改M0”等行为。2022年，深圳开始规划建设连片的20大先进制造业园区。
然而，深圳土地资源约束紧，不可能继续拼土地。为此，深圳贯彻落实精细化城市管理理念，坚持“螺蛳壳里做道场”，提出“工业上楼”计划，打造“垂直工厂”，力争为产业空间突围提供深圳范例。
“工业是深圳的脊梁，对全市经济增长的贡献率接近50%，在各行业中排名diyi。‘工业上楼’园区产业定位清晰，坚持以亩均论英雄，是破解深圳产业用地紧缺、产业空间不足的密码，具有特殊的战略价值。”综合开发研究院（中国·深圳）有关负责人说。
重效益，空间、亩产由少变多。受历史遗留问题影响，深圳不少工业区仍处于低效利用状态，平均毛容积率小于2.0，园区规模偏小，经济亩产一般。“工业上楼”聚焦用地紧缺“痛点”，通过高强度、集约化开发，大幅提高厂房面积和亩产效益，是挖掘土地利用潜力，提升经济密度的突破口。
促升级，园区形态以旧换新。深圳部分位于城中村工业区仍然形态破旧、环境杂乱。“工业上楼”对标全球、着眼长远、超前规划，配套完善生产生活生态、创新创业创投服务功能，打造符合产业生态要求的3.0升级版园区，是导入高端产业、吸引技术人才的关键。
强特色，产业特征转散为聚。“旧瓶”难装“新酒”。深圳工业区厂房普遍设计标准一般，缺乏定制化考虑，难以满足战略性新兴产业和未来产业需求。园区产业集聚特征不明显。“工业上楼”园区紧扣战略性新兴产业和未来产业定位，突出连片化、定制化产业空间特征，实现产业上下游就在上下楼。
图说：龙岗区11个工业上楼项目产业定位
“工业上楼”并不代表全部，深圳同样高度重视无法上楼产业的需求。深圳市工业和信息化局负责人强调：“深圳工业以‘高精尖轻’为主，大部分都可实现上楼，但仍有部分产业的部分环节不能上楼，比如工业母机整机制造。我们将其优先安置在首层或低楼层，在园区开发建设中针对性满足。或者通过加大层高、承重等定制化措施，满足其上楼需求。”
深圳“工业上楼”的决心和魄力几何？
今年深圳市政府工作报告和高质量发展十大计划均明确提出实施“工业上楼”计划，2023年新增2000万平方米优质经济厂房空间。
“加快‘工业上楼’是深圳落实党的二十大报告指出的‘坚持把发展经济的着力点放在实体经济上’‘加快建设制造强国’的具体举措，也是落实广东省委提出的‘实体经济为本、制造业当家’‘坚持抓大产业、大平台、大项目、大企业、大环境建设’的重要行动，目的就是更好保障产业发展空间，做优做强制造业家当，推动制造业高质量发展”深圳市委副书记、市长覃伟中表示。
挺直身敢担当，将“工业上楼”打造为城市准公共产品。“工业上楼”也被称为“摩天工厂”“空中厂房”，通常指多层厂房，是城市空间形态的创新和突破。早在2015年，深圳市宝安区便在全国率先探索“工业上楼”模式，建成大族激光智造中心、全至科技创新园等典型案例。
在总结经验的基础上，深圳于2021年底开始顶层设计全市“工业上楼”工作。市领导每周至少召开一次“工业上楼”推进会，密集调研督导宝安、龙岗、光明、坪山等工业大区。按照“1+1+12”架构组建三级工作专班。发挥国企主动担当作用，形成“区政府主导+国企实施”的高规格试点模式。成立工业投资指挥部，将“工业上楼”项目纳入市政府重点工程，2023年计划完成固定资产投资超1万亿元，工业投资3000亿元以上（含“工业上楼”投资1000亿元）。图 大族激光厂区5楼生产线楼生产线
图 全至科技创新园区12楼生产线
跳起来摘蜜桃，制定了每年2000万、五年1亿平方米厂房空间的宏伟计划。2022年11月16日，深圳在高交会期间成功举办“工业上楼”厂房空间建设签约仪式，提出未来每年将建设供应2000万平方米优质经济厂房，连续实施5年，且租金不超过35元/月/平方米，5年1亿优质厂房的体量相当于再造一个新深圳！各区政府主要领导在现场庄严签下军令状，其中宝安、龙岗两个大区2023年任务均为不低于500万平方米。在寸土寸金的深圳，如此大力度地推进“工业上楼”计划，可以看出深圳为夯实制造业家当的决心和魄力。
图 深圳市“工业上楼”厂房空间建设签约仪式
蹲下去抓落实，以“有为政府”激活“有效市场”。工业上楼涉及万亿资金、万亿空间，面临市场动力不足等困境。深圳市区两级坚持守正创新，逢山开路，遇水架桥，打通了资金、土地、政策等堵点问题。
1万亿资金，钱从哪里来？据估算，深圳1平方米厂房空间成本大约为1万元，未来5年“工业上楼”项目资金成本高达1万亿元，如此大的资金规模即使以深圳的财政实力仍比较吃紧。
为弥补资金缺口，深圳充分利用市场化、公益化两类路径，发挥国有企业的使命担当，支持各类资本入场。支持政策性开发银行、大型国有商业银行参与，鼓励金融机构采取供应链金融等创新方式，挖掘盈利潜力，扩大融资规模。积极发挥政府专项债、RETIs等金融工具作用。
“‘十四五’期间我们将提供不低于2000亿元授信意向额度，专项支持深圳市产业空间升级保障和‘工业上楼’项目，同时为入驻制造业企业提供多个贷款品种，推动产业链与资金链深度融合”建设银行深圳分行行长李宏茂表示。
1亿平空间，地从哪里来？“假若按容积率4.0测算，建设1亿平厂房至少需要25平方公里的土地，这还不包括生活居住等配套用地，对于寸土寸金的深圳来说难度巨大。”深圳市城市规划设计研究院负责人说。
为此，深圳通过多种土地政策创新，实现多渠道供给及土地盘活双赢。创新实施土地整备利益统筹模式，充分调动社区集体用地入场积极性。试行存量土地“提容增效”、产业用地“异地腾挪置换”、降低城市更新中合法用地比例门槛等政策，着力破解土地低效、碎片等问题，打造平方公里级项目。试行优质产业空间供给和二三产业混合用地供应新模式，保障优质经济厂房空间持续供应。首批“工业上楼”试点项目已完成用地供应超40个。
一种新模式，政策堵点如何通？“工业上楼”既是前沿理念，又是创造性实践，存在诸多政策障碍。这其中既包括城市更新土地移交贡献率高、容积率管控、空间租售限制严格等工业项目既有困难，也包括层高限制、造价成本高等“工业上楼”特有问题。
深圳大胆设想、小心求证，围绕“工业上楼”工作进行改革创新和流程再造。创新实施“工改工业上楼”新模式，在层高限制、土地移交贡献率、容积率优惠、租售限制、调增用地等方面给予政策解绑，解决了项目实施动力不足等关键问题。比如，层高超过8米的，经安排专题论证通过，不另计建筑面积核减。再如，为解决“工业上楼”高层厂房货运效率低等问题，货运盘道可计入核增建筑面积。
弯起腰冲刺跑，以超常规力度和速度推动72个项目开工。开局即决战、起步即冲刺，深圳“工业上楼”到处彰显深圳速度。以2023年上半年底为开工时限，深圳创新建立“以结果倒逼进度，以进度倒逼审批，以审批倒逼流程”的工作机制，以及“三审一签”绿色审批制度，加快项目审批，推动全域布局、遍地开花，一大批“工业上楼”项目陆续动土开工。截至目前，全市diyi批试点共有72个项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万平方米。
在3个月内，市委市政府先后隆重举办深圳市“工业上楼”厂房空间建设签约仪式、“工业上楼”项目招商大会、深圳宝龙专精特新产业园意向企业签约仪式等活动，包括艾克瑞电气、东正光学等一大批优质制造企业项目入驻，其中宝龙专精特新产业园首批签约入驻制造业企业有18家。深圳“工业上楼”正蔚然成风。
另外，国企、民企、银行等多方主体也纷纷跑步入场，形成合力。比如，国开行深圳分行在支持新桥东项目中授信额度高达433亿元，其中已放贷近100亿元。
深圳“工业上楼”厂房空间项目招商大会
筑巢引凤添动力，蓄势腾飞正当时。深圳市委市政府将日夜兼程、踔厉奋发，以深圳速度、深圳质量、深圳标准，加快落地一批“工业上楼”优质经济厂房空间，努力为全市制造业当家提供坚实支撑，为制造强国建设作出更大贡献。
新华社：“工业上楼” 深圳制造“八仙过海”
对于寸土寸金的深圳来说，大平台就是深圳制造业的“看家宝贝”。2022年，随着深圳“工业上楼”计划实施，具有深圳特色的大平台建设正式拉开帷幕。
推动制造业高端化、智能化、绿色化发展是重要的国家战略导向。随着工业4.0和数字化浪潮席卷而来，传统制造业也正向自动化、数字化、智能化转型。而传统厂房利用率低、品质相对低端、配套并不齐全、缺乏定制化考虑，难以满足当下时代制造业需求。但随着厂房的更新升级，带来了租金成本上升，导致部分制造业企业向外流失，影响地区产业生态。因此，如何解决高品质空间与高租金的矛盾是摆在全国大中城市面前的一道难题。
深圳发扬敢闯敢干、敢为人先的精神，以企业需求为导向，着眼长远、适度超前规划建设“工业上楼”大平台，探索走出一条高品质、低成本、定制化的厂房空间供给新路径。
高品质，面向先进制造业发展的优质空间
高品质空间就是生产空间高标准、生态空间高颜值、生活空间高便利。与传统厂区不同，“工业上楼”园区符合先进产业、高端人才对高品质的空间需求。
“深圳推动‘工业上楼’，不仅要打造‘垂直工厂’，更要打造产城融合的高品质明星产品，实现生产、生活、生态‘三生融合’，创新、创业、创投‘三创结合’。”深圳市委常委、副市长黄敏表示。
“三生融合”，就是要统筹生产、生活、生态三大布局，实现职住平衡、生产空间高质、生活空间便利、生态环境优美。“三创结合”，就是以高端制造为核心，打造创新城区，吸引社会资本关注和创投加盟，激发年轻人创新创业活力和草根梦想，提升科技研发和应用水平。
新桥东，全球“三生”“三创”标杆园区。建设中的宝安新桥东“工业上楼”项目是“三生融合”“三创结合”高品质园区的典型代表。深圳瞄准500亿元投资、500万平方米优质产业空间、实现500亿元GDP的“3个500”目标，着力将新桥东打造为全球标杆先进制造业园区。
项目规划研究占地面积多达2.3平方公里，其中开发建设用地0.75平方公里，计容面积约423万平方米，容积率5.65。项目彻底改变建筑质量差、配套不足、产出率低的面貌，拆迁前容积率仅为1.22。建成后可提供约255万平方米高品质产业空间，其中高标准厂房面积159万平方米。目前有初步入驻意向的企业有80余家，其中规上国高企业73家。
项目实施开放式设计，各个楼栋一层完全打通，增加更多绿化，在空中通过廊道将研发和厂房的裙房屋顶与“两山四湖”相连接，布局教育、医疗、运动、商区等生活配套，实现生产、生活、生态融合。项目规划适量创新创业空间，构建“上研下产”模式的产研综合体，未来高度整合小巨人、龙头等关联企业，引入人才、资本、服务机构等创新要素，推动创新、创业、创投一体化。
南山红花岭基地，高标准厂房园区典型代表。南山智造红花岭基地位于南山区桃源街道留仙大道南侧。项目用地面积约11.8万㎡，开发规模约78.2万㎡，容积率6.6。其中高标准厂房占总建筑面积一半以上，单栋厂房高度近90m，层数16层，各项指标超过其他地区标准。原业态为老旧工业厂房，建筑面积约27万㎡。
通常，制造业企业不愿“上楼”的原因有：重型设备不易上楼，厂房楼板荷载要求高，高层货梯难达标，货运效率低。该项目在这些难点上均有所突破。
一是层面布局按照“可拆可合”要求，设计出“C字型”“一字型”两种厂房结构，尽可能保障流水线长度。其中，C字形标准层面积达8000㎡，一字形标准层分别为3000㎡、5500㎡、8000㎡。各类厂房可灵活分拆成1600-8000㎡不等单元，保证了不同业态企业的生产需求。
二是层高预留了未来生产的需求高度。考虑到先进制造业的生产需求，层高定为首层8m，2-9层6m，10-16层4.5m。
三是楼层承重标准较高。该项目厂房的荷载标准为首层2.0吨，2、5、9层为1.5吨，10层及以上为0.8吨，其他层为1.0吨。这些负荷标准能满足jue大部分企业生产需求，荷载要求高的企业可入驻低楼层。
四是采用了盘道和高架平台，装卸货可直通各楼层。借鉴裕廊“趋势工厂”经验，通过盘道连接各个楼层。每栋建筑由3个三层单元堆叠，2、5、9层架设高架平台，功能效果与首层相似。第9层平台有吊装重型设备的预留位置。同时2、5、9层预留有卸货平台及货车停车位。货车经盘道到达对应楼层平台卸货搬运，可大大缩减货运时间。
图 南山智造红花岭基地三层平台及盘道设计
图 南山智造红花岭基地规划鸟瞰图
大族激光智造中心，龙头企业高品质“工业上楼”园区。宝安大族激光智造中心建有4栋生产厂房，层数7层，配有较为齐全的公寓、食堂、运动场地等配套设施。利用厂房楼顶建设850m环形塑胶跑道、2个标准篮球场、2个网球场。还配有约800套宿舍、近900㎡健身房、2个羽毛球场、200㎡桌球室及乒乓球室、超6000㎡超级员工食堂、超1000㎡社区健康服务中心。员工可以通过连桥直接到达生产车间、办公区、宿舍、空中花园。厂区二栋负一层相连在建的12号地铁永和站B出口。
“早上我和室友会到厂区楼顶跑跑步，这样工作更有精神。下班后，我们还会和其他产线的员工打篮球比赛和羽毛球比赛，通过各类爱好结识朋友、锻炼身体。”大族激光车间员工李某说。
图 大族激光智造中心项目规划效果图
图 员工餐厅图 屋顶篮球场及塑胶跑道
低成本，每平方米租金不高于35元
当前，深圳厂房月租超过80元/平方米不在少数，部分区位较好的超过100元/平方米，而坪山区、光明区等离市中心偏远地区月租也普遍在30元以上，影响制造企业扎根发展。苏州工业园区核心片区租价在65-85元左右，东莞、珠海等周边城市的厂房租金也普遍在20元上下。
为解决租金高这一“老大难”,深圳以极大的政策勇气提出,“工业上楼”项目优质厂房月租控制在平均不超过35元/平方米、年涨幅不超过5%，为制造业守牢低租防线。
为平抑租价，并保障计划的可持续性，深圳多方挖潜，探索多条“反哺”厂房建设和租售的路径，着重发挥国有平台和国企的责任担当，兼顾各方利益平衡，多方面综合施策，降低租售成本。比如，要求实施主体自持厂房2/3以上，以稳定市场预期。
目前，全市diyi批70多个“工业上楼”项目均已明确月租控制在35元以下。宝龙专精特新产业园将“工业上楼”厂房以市价的30%-50%，分割销售给符合条件的优质企业。具有突出吸引力的租价和售价，引发了高端制造企业的广泛关注和良好反响。
“深圳持续推出一系列优质、经济的‘工业上楼’厂房项目，给我们中小制造业企业注入了一剂强心针，我们将继续扎根深圳，布局更多的现代化生产线和研发中心，以孵化更多的技术成果”，专精特新“小巨人”深圳市艾克瑞电气有限公司董事长史某激动地表示。
“工业上楼”技术上可行，大多产业都可上楼。但不同产业所需的平层面积、层高、承重、避震、垂直交通等各项建筑设计指标不同。
为提高厂房空间的适配性，深圳打破传统招商引智路径，实现用地空间与项目精准对接。传统招商路径是“以地招商”“先筑巢后引凤”。深圳以需求为导向，着力创新实施“以房招商”“招商先行、边招边建”。
例如，深圳高度重视BIM技术应用，新建产业空间均要求完善并报送相关BIM数据，运用BIM的可视化优势，使意向入驻企业亲身感受厂房的层高、面积、承重、垂直交通、平面布局、室内外环境、消防等级等关键要素，降低搜寻成本，加速精准匹配。
“我们将加强产业提前对接，根据拟引进企业生产工艺需求，精准定制交付高标准厂房空间，企业仅需安装照明设备后便可直接使用，做到‘拎机投产’。”龙岗区政府相关负责人表示。
先引凤后筑巢，龙岗宝龙智造园实行“预招商+定制化”模式。深圳龙岗宝龙智造园项目通过“预招商+定制化”模式建设，一期13.2万㎡厂房的报名定制需求达到42万㎡，目前共签约企业8家，预计全部达产后可实现年产值超200亿元。
其中已封项的1号厂房为深圳中科欣扬生物科技有限公司单独使用，联合创始人、CEO董某表示：随着企业发展，我们在整个核心生物学里面设计了大的应用场景和应用里面的医药医疗器械，在我们现有的环境下，它的产能、空间是受限的。现在政府给我们定制了中科欣扬大厦，投入使用后可以极大地缓解我们的产能瓶颈。
空间可组合使用，龙岗宝龙专精特新产业园实行“基准高标准+预留定制化弹性”模式。深圳龙岗宝龙专精特新产业园项目在建筑设计上充分考虑厂房的个性化需求，重点在大平层、高层高、高荷载方面，采用了多种制造空间的设计，并充分考虑后期建筑空间的组合使用。厂房首层层高不低于8米、首层地面荷载不低于1.5吨/平方米，1至4层可建设单层面积6000至10000平方米的大平层，适合布局半导体和集成电路的精加工生产线亿元以上大型企业的自动化生产线平方米，适合亿元级企业布局超净车间或无菌车间。
图 龙岗宝龙专精特新产业园设计图
图 龙岗宝龙专精特新产业园规划俯瞰图
深圳“大平台”建设已形成了科学的长远规划和预期良好的发展路径，将为城市未来30年的制造业发展，奠定坚实基础。未来城市制造业空间数量相对充足，厂房形态科学先进，租价售价较为可控。制造业空间供给的这一深刻转型，体现了深圳市委市政府落实“制造业当家”的鲜明态度和坚强决心。深圳有望成为优质制造业走向全球的温暖港湾和强大根据地。
深圳首批“工业上楼”项目目录来了
在近年工业用地供需矛盾的逐渐加剧，产业转型升级、国家政策的引导鼓励等诸多元素的驱动下，“工业上楼”作为一种产业空间供给模式持续释放新时代新能量，不仅能提升工业用地的投资开发强度，也有助于巩固优势产业。
工业上楼，即是将传统单层铺开的扁平式厂房汇聚到高层楼层的垂直化空间形态。不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式。上楼对象多为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。
上世纪50年代，香港与新加坡迫于土地紧缺和工业扩张的压力，开始探索“工业上楼”。中国内地的“工业上楼”成功实践则zui早发展于深圳——2012年，全至科技创新园按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的摩天工厂，这些年来一直被誉为 “国内‘工业上楼’diyi园”。
实施“工业上楼”计划，是深圳加快建设全球领先的重要的先进制造业中心的重要举措。2022年11月，深圳推出“工业上楼”计划，明确连续五年每年建设2000万平方米优质、经济、定制化厂房空间，“工业上楼”优质厂房租金平均35元每月每平方米，打造国际一流的新一代生产生活生态“三生融合”型制造业园区。
2023年1月10日下午，深圳市举行“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间项目招商大会。据悉，目前全市共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，平均容积率4.2，厂房面积2306.5万平方米。72个项目中，共有50个项目在20大先进制造业园区范围内。
为加快“工业上楼”项目建设步伐，目前深圳各区正在加大土地整备力度，市领导也密集调研督导，确保所有项目于今年6月份全部开工建设。在市委市政府超常规力度和速度的推动下，各区也已规划建设一大批优质“工业上楼”项目。
共10个项目，宝安新桥东先进制造业园区，是全市首个平方公里级的“工改工”城市更新项目，规划建设148.6万平方米工业厂房。
1.燕罗街道智能网联汽车产业园试点项目：位于宝安区燕罗街道，广田路东侧，象山大道西侧。用地面积约8.86万平方米，用地功能为普通工业用地（M1），规划总建筑面积约36.7万平方米，其中厂房面积约26万平方米。
2.石岩街道三代半导体二期地块试点项目：位于宝安区石岩街道，龙大高速西侧、石岩北环路北侧。用地面积约6.64万平方米，用地功能为普通工业用地（M1），规划总建筑面积约33.2万平方米，其中厂房面积约27.2万平方米。
3.福海街道嘉华地块试点项目：位于宝安区福海街道，和平同裕路南侧，同福路西侧。用地面积约1.05万平方米，用地功能为普通工业用地（M1），规划总建筑面积约4.19万平方米，其中厂房面积约3.99万平方米。
4.燕罗街道罗田社区13-02-01地块试点项目：位于宝安区燕罗街道，广田路东侧，象山大道西侧，木头塘路北侧。用地面积约6.7万平方米，用地功能为普通工业用地（M1），规划总建筑面积约33.5平方米，其中厂房面积约28.5万平方米。
5.西乡街道宝安客运中心试点项目：位于宝安区西乡街道，前进二路西侧，西乡大道北侧，木头塘路北侧。开发建设用地面积约3万平方米，法定图则功能为长途客运站用地，拟规划调整为普通工业用地（M1）+新型产业用地（M0）+交通场站用地（S4），规划容积约20.9万平方米，其中研发用房面积约5.23万平方米，厂房面积约10.47万平方米。
6.新桥街道新桥东重点城市更新单元试点项目：位于宝安区新桥街道广深高速以东、庄村路以南、规划甘霖路以西、屋山水库以北区域。开发建设用地面积74.95万平方米，主导用功能为普通工业用地(M1)、新型产业用地(M0)；规划建筑423万平方米，其中厂房158.9万平方米，无污染厂房约24.9万平方米，产业研发用房约67万平方米（含创新型产业用房10万平方米）。
7.石岩街道总部经济园区试点项目：位于宝安区石岩街道松白路与洲石路交会处。开发建设用地面积约9.3万平方米，用地功能主要为普通工业用地（M1），规划建筑面积约47.9万平方米，其中厂房面积约28.95万平方米。
8.航城街道航港生态城试点项目：位于宝安区航城街道107国道和京港澳高速之间，南至机场南路、北至翠湖及锦绣花园。开发建设用地面积约28.3万平方米，其中工业用地面积约19.4万平方米，规划建筑面积约153.7万平方米，厂房面积约105.4平方米。
9.新桥街道上南工业区试点项目：位于宝安区新桥街道广深公路与新沙路交会处的东南侧。开发建设用地面积约16.7万平方米，其中工业用地面积约11.7万平方米，用地功能主要为普通工业用地（M1），规划建筑面积约85.99万平方米，其中厂房面积约54.49万平方米。
10.石岩街道罗租片区试点项目：位于宝安区石岩街道松白路和洲石路交会处。开发建设用地面积约45.53万平方米，其中工业用地约29.84万平方。
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