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　　原标题：工业厂房高周转，科技创新带动未来园区市场

　　2023年，已经步入2月，公司的战略是否已经重新出炉？大家新一年的工作计划是否已经做完？

　　有一位产业地产行业内的朋友跟我说，今年可能是入行3年来最有机会的一年，我的内心想得可能是我这位朋友入行的时间太过尴尬。在经历了新冠疫情和产业地产行业动荡较大的三年后，在2023年，各地重提“工业立市”、全国重振经济的大背景下，产业地产行业似乎有了新一轮爆发的趋势。

　　从22年年底到现在，我们通过微信、电话、拜访跟产业地产行业内的朋友们多次的沟通交流，明显感受到朋友们不同于前几年的压抑，23年有了更多的冲劲，虽然大家都直言压力同样不小，但我感觉到了大家眼中是有希望的，不同于前两年的迷茫。

　　在这2个月的交流中，国有型园区和市场化园区在23年或者说是未来几年的发展战略有了比较明显的区别。

　　国有型园区，大家更多谈的是存量资产盘活、科技创新和ESG。

　　从城投公司到各地大型国央企，手中都握有大量的存量资产，在去年年底自然资源部、国务院国资委发布了《关于推进国有企业盘活利用存量土地有关问题的通知》之后，存量资产盘活成为了各地国央企未来工作的重中之重。

　　在最新的二十大报告中将科技创新摆在了一个空前的高度，再加上如今微妙的国际环境，我国产业已经到了必须攀科技树的时候了。在这样的大背景下，各地方政府在原有的“业绩”考核中或多或少都增加了科技型产业发展、科技型企业与科技型人才引入这样的指标，最后作为地方政府产业发展抓手的产业园区国央企将科技创新纳入重点关注方向也就成为必然。

　　最后就是ESG，我仍然有些一知半解，就不献丑了，感兴趣的朋友们可以关注一下我们研究院正在准备的ESG研究报告。

　　市场化园区，核心还是生存问题，虽然很多市场化园区企业逐渐有了从园区交易逻辑向运营逻辑转变的想法，但这很难一蹴而就。

　　虽然在2022年，公募REITs市场火热，越来越多的园区资产登陆公募REITs市场，但从开发运营到上市，不仅需要较长的周期，对于产业运营的要求也很高。如今尚未真正走出一个行之有效的金融化退出模式，更多的依然处于尝试阶段。

　　公募REITs其实本身就是园区运营逻辑，促使从市场化园区到国有型园区都在重视产业运营，但对于市场化园区而言，想要走通这个模式的前提还是要先“活”下去。

　　工业厂房在“工业立市”的浪潮推动下，成为了各地方政府关注的重点，加之一二线城市工业上楼相关政策的推出，让工业厂房产品成为了放之各地都可以做的产品。

　　在深圳推出连续5年，每年2000万平米工业上楼厂房空间计划后，上海也正在紧锣密鼓的研究、落地相关工业上楼的政策实施的可行性，借用上海园区同行的预测，或许最快就在今年上半年，政策就将出台，试点区域可能就是以制造业起家的上海金桥。

　　围绕一二线城市做轻工业、高品质的工业上楼产品，围绕三四线布局重工业、大型制造业所需的标准厂房、定制厂房产品。相比于办公研发类产品的高比例自持要求，工业厂房市场如今大部分都有高比例的可销售面积，稳定的成本和可观的产业市场，使得如今工业厂房产品毛利润处于一个较高的水平，顺理成章替代了如今越发难做的办公研发类产业园区产品，成为了市场化园区企业追逐的新模式。

　　这也让联东集团、中南高科成为了如今市场化园区企业学习的重点企业，今年我们计划邀请到这两家工业厂房领域的龙头企业，在7月的方升园区大会现场分享其独到的发展经验。

　　但我有个大胆的想法，工业厂房高周转是如今重点推进工业制造业发展下的短期机会，未来一样也会走向高比例自持的路线。地方政府未来也将逐渐在工业厂房出让中，收紧可售比例。并且工业厂房在一定程度上与物流地产非常相似，一旦走向自持路径，公募REITs也将成为工业厂房的最终出路。

　　产业地产最终都将彻底摆脱交易逻辑，无论国有型园区还是市场化园区，都将回归运营逻辑。

　　从2022年我们发布的文章效果就能感受到大家对于工业厂房、工业上楼话题的关注，如果我是园区企业方，现阶段我会关注产业运营，但重心依然是选择做工业厂房，毕竟现在做工业厂房更容易“活下去”，甚至活得更好。

　　2022年从事工业厂房的产业地产同仁们，是否切身体会到了发展的机会？

　　如想了解更多产业研究内容，可以私聊、评论或搜索方升研究。

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