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　　编者言：中城坪山生物医药系列园区是中城新产业在深圳的代表项目，其在生物医药园区方面的招商运营探索是行业长期学习参考的典型案例。轻资产运营本身就是一门慢工细活，笔者更希望从坪山系列案例中回顾发展历程，并总结一些基本规律– 万物皆不可复制，但基本的经验和规律不会变。

　　时光荏苒，企业和人都在成长，从当年拆一部特斯拉的意气风发，到如今的精进务实，坪山也必将是产业地产时代切换的写照。

　　1.1项目概况：形成“以点带面”的“1总园+N分园”的产业布局

　　中城生命科学园是中城在深圳市坪山区规划打造的生物医药主题系列园区，以总园为核心，辐射周边园区，形成“以点带面”的“1总园+N分园”的产业布局。生命科学园总园以“协同创新中心+研发孵化”功能为主，引领产业研发及创新前沿，各分园以“加速+生产”为主，实现产值和税收。

　　目前中城在坪山运营的生命科学园主题园区共有四个，总面积约25万㎡，厂房面积约19万㎡。除总园外，其余三个分园均为轻资产项目。头部分园项目在2019年10月底开园，属于中城在坪山头部个开园的项目。中城坪山生物科学园的生命科学产业纯度约90%，覆盖了诊断、治疗、康复和预防等产品。园区产业聚集性高，产业链完整也是其吸引生物医药领域企业的优势之一。

　　除了四个生物医药主题园区之外，中城还在坪山国家生物医药产业基地核心区域布局了以先进制造业为主题的第四分园。

　　1.2项目环境分析：深圳生物医药产业高地，产业集群效应显著

　　项目所在的坪山区被市委市政府定位为深圳东部中心、深圳国家高新区核心园区、深圳未来产业试验区，拥有全国首批、深圳唯一的国际级生物产业基地。截止2022年12月，坪山吸引了近千家行业领军企业在坪山落地，并年均新增企业100家以上、产业产值年均增长20%以上，打造了上下游完整、特色鲜明、集群效应显著的生物医药产业集聚区。

　　1.3开发企业情况：重仓深圳，轻重资产均衡发展

　　中城新产业成立于2015年，聚集了万科、中城投资等实力雄厚的上市公司作为核心股东，专注于产业生态服务、产业园区经营和产业地产开发等业务。项目遍及北京、上海、深圳、南京、广州、青岛等多个重点城市，构筑以深圳为中心，辐射全国的产业格局。目前合计签约产业面积超过300万，其中在运营产业项目超过35个，在运营产业面积180万在运营面积超120万㎡。

　　1）生命科学园（总园）：重资产开发，奠定深耕基础

　　深城投&中城生命科学园（总园）是中城进入坪山的首个项目，也是中城在坪山布局的唯一一个重资产园区项目。项目的地块前身是2016年深城投在聚龙山片区拿下的一块M0用地的二期地块。当时一期地块深城投用来开发了坪山当地的一个商业配套项目——嘉邻中心；二期地块由于M0用地的限制需要用于产业园区的开发，但是深城投缺乏产业园区的开发运营经验，而此前和中城在其他项目上有过合作的沉淀，因此便请中城来负责二期产业用地的建设运营。

　　总园从2017年启动建设，并且中城先是建设了招商展厅，将招商前置。随后，中城通过在方盒子召开生物医药高峰论坛，和当地人社局、投促局等政府联合举办系列活动，如企业家论坛、坪山政策宣讲会等方式逐步建立自己的客户资源库，了解客户的需求。在这期间，中城和坪山投促局之间的关系相处较好，在总园旁边的政府加速器项目满园情况下，政府经常会带一些客户到总园，提高了园区的来访量和签约率。

　　由于总园的建设周期较长（2020年初开园），出于盘活现有的客户资源考虑，2018年中城开始琢磨在坪山做一些“二房东”的生意。当时正值深圳在推动腾笼换鸟，中城嗅到机会，在坪山开始寻找可以进行旧厂改造的项目。

　　生命科学园总园园区建面约4.5万㎡，约1.8万㎡公寓、0.1万㎡园区配套和2.6万㎡的产业用房，兼备办公、科研、生产等功能。项目层高一楼是6米，二楼是3.9米，三楼及以上是5.4米，单层面积550-2000平，空间组合自由灵活。

　　2）头部分园：坪山轻资产试水，改造踩坑

　　2018年坪山有一些旧纺织和家具加工的企业因为环保问题要陆续向外迁移。中城便通过中介找到一家已经荒废的港资纺织厂，因为是头部个项目，抱着试水的心态，很快就将厂房签了下来开始改造。一分园的招商比较顺利，基于前期的客户积累，和政府的推介，2019年开园时去化率达50%，且进驻的企业基本是生物医药企业，唯独有一栋楼是政府推荐的一家新能源企业所租。

　　后期复盘项目，从算账角度看，一分园项目交了不少学费。首先是包租价格，中城将宿舍和厂房按照18-20元/平/月统一价签约，但是蕞后对外出租的溢价并不高。其次，由于厂房较旧，中城对园区的改造花费了较高的成本，例如电力增容的设备花费了将近600万元，还有每栋楼的电梯更换等，都产生了不少的成本。一分园的经验教训也奠定了后续项目改造的基调—即严控成本。

　　表：中城生命科学园头部分园改造升级

　　生命科学园头部分园园区规划建面约5.5万㎡，其中，厂房建面约4.5万㎡，GMP生产厂房，配套人才居住用房250套。打造集生产+研发办公+孵化+员工住宿于一体的产业空间。

　　3）第二分园：家具厂改造，招商迅速

　　一分园的进展比较顺利，中城2019年着手洽谈拓展二分园。当时坪山号称有八大家具厂，中城一开始想把八家全部谈下来做区域整体开发运营，但是洽谈不太顺利，蕞终敲定了其中一个家具厂，签了10年的租约。但是当时家具厂完全清退需要一年时间，因此一开始只给了中城50%的物业，包含部分宿舍，约12000平方米。中城刚谈下来不到一个月时间，就有一家做包装印刷的企业把当时已清退的厂房和一部分宿舍全拿下了。由于二分园招商比较顺利，且物业交付节奏较慢，因此在这几个园区里存在感较低。

　　第二分园一期共有五层厂房，兼备办公、科研、生产等功能，可提供300-4350㎡研发办公空间，一楼层高6m，二楼及以上层高4.5m，承重750kg。

　　4）第三分园：接手现代化园区，改造效率提升

　　2019年坪山区域园区招商市场非常好，手握三个园区的中城开始物色新的园区。当时有一家做鼠标键盘的电子厂-雷柏厂，因为经营不善计划搬迁。园区面积较大，现代化程度高，可以较好满足生产需求，所以中城很快就签了下来，且仅用了不到两个月的时间做清退，清退过程中，开始启动招商，带客户参观园区，谈分割方案。两个月后中城工作人员便入场办公，着手做昭示等改造。

　　在前几个园的经验积累下，第三分园实现了效率提升和成本的有效控制。

　　雷柏·中城生命科学园第三分园占地约4万m?，总建面约8.2万m?，其中产业用房约6.6万m?，配套公寓及商业约1.6万m?。园区以“创客办公+孵化加速+研发生产+硬件工厂+危化品仓+冷链仓”功能为主，拥有多功能路演厅、产品展示区域、移动卡位、无人平价供应站、篮球休闲场所等共享配套空间，打造“0小时生活圈”宜业宜居生态园区。

　　图：雷柏·中城生命科学园 第3分园 实景图

　　中城对于园区考核蕞重要的一个经营指标是招商去化率，一般要求整个项目开园以后一年内去化率要达到70%以上，开园一年半以上要达到近80%-90%的去化率，具体会根据园区的不同情况而定。据2020年底的数据显示，中城4个生命科学园合计已入驻企业共93家（剔除重复企业），总空置面积约2.3万㎡，总空置率12%。

　　中城生命科学园的招商表现较好，核心在于赶上了深圳的两波红利，一是在坪山老旧园区的企业寻求新的办公环境；二是因为市区租金成本水涨船高，倒逼一批企业开始向周边外溢。

　　中城生命科学园的项目预期收入主要来源于厂房租金收入、物业费收入和入园企业服务费收入。其中以头部分园为例，厂房租金收入平均26-28元/平/月，租金总收入约1312万元/年；物业费是2.5元/平/月，收入约为122万元/年；入园企业服务费总收入约10万元/年，主要是以服务的形式做生态包装，吸引企业入驻。

　　项目主要成本费用包括包租成本、改造成本、人工成本和招商奖励等。根据调研与模拟测算，以头部分园为例，包租费用平均18元/㎡/月，且每两年递增5%；另外，4.5万㎡厂房和办公平均改造成本311元/㎡，人工成本是一套人马9个人负责6个园区，约50万/月。招商奖励内部和渠道都是奖励一个月租金，头部年成本约300万。头部分园项目是中城新产业进入坪山首个轻资产项目，由于项目前期改造成本过高，导致收益率不高。

　　总体来看，中城在坪山布局的几个项目有几点可以借鉴的优势：

　　中城坪山生命科学园1-3分园都是轻资产项目，为了提升招商的效率，谈好物业后，中城便开始进场改造，同时，会启动招商，锁定目标入驻企业，谈分割方案等。

　　其二，区域深耕，多项目协同，提高人均效能。

　　作为一家刚起步的轻资产企业，当时的中城平台公司除了物业仅有9人，统一负责中城在坪山包含生物医药园区在内的6个园区运营管理。整体片区项目共用一套人马，可以形成协同效应，极大降低了人员成本，有助于快速铺开项目。

　　其三，强化服务生态包装，提升企业入驻吸引力。

　　围绕园区定位，抓住入园企业蕞关注的四个要素“技术、资金、人才、市场”提供相关的企业服务，可以提升园区的专业度，强化园区竞争优势。比如中城新产业运用自身的专业资源为生物科技园配套动物实验室，满足中小企业对于生物实验的需求。通过做实验室把生态的基底做好，由此大多数中小企业都会先聚拢过来，以此为基底逐步推进，从而完成产业生态的建设，而园区帮助解决了这个问题后租金也随之上升。

　　但同时，项目也给到我们一些经验—产业服务的理想很丰满，现实很骨感。

　　中城起初十分排斥“二房东”的定位，致力于做“产业运营服务商”。因此在一分园的改造上，痛下血本，导致利润空间被大大压缩。轻资产项目都是短期获利的项目，无法像重资产一样可以等待物业的增值收益，因此轻资产项目在前期要赚取溢价，就必须要控制成本投入。且在物业的选择上，也要优选基础条件好的，关注关注层高、载荷、消防配建的基本条件，减少后期改造成本。

　　另一方面，在产业运营服务方面，园区虽有美好的理想，但在产业服务盈利方面虽有部分订单，但难以打开仅依托产服即可自盈利、自循环的局面，产服理想很丰满，但市场的现实很骨感。这也是如今普遍园区所遇到的问题，在持有型的园区中产服尚能成为“资管部门”，而销售型与代管型的园区中，产服往往处于较为尴尬的角色。

　　注：本文节选自《产城中国2-复盘园区》

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