产业是促进城市不断发展的动力,而城市是产业发展的载体，产业园区是城市和产业发展的重要支点。风口之下，产业园区的高质量发展成为时下的重要话题。

　　按照物业管理行业总管理规模以及物企500强的园区管理规模占比推算，全国园区物业管理面积约为22.4亿平方米。根据物企500强的管理面积数据，除住宅以外，产业园区是仅次于办公物业的第二大规模非住业态。园区企业客户对于将物业管理委托专业公司的意识不断增强，园区物管正成为众多物企谋求转型主要方向之一。

　　在党的“二十大”报告中，明确指出高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务，并将“建设现代化产业体系”作为贯彻实施高质量发展的重要举措。产业园区作为企业承载、产业发展、科技创新的重要载体，如何更好地服务于入园企业，实现产业向快向好，已成为园区共同的发展目标，而精细化运营则是新时期下产业园区高质量发展的新探索。

　　本文对当前产业园区的精细化运营做了解读，或可对布局园区物业的物业服务企业带来一定启发。

　　精细化运营已逐渐成为园区发展的标配

　　2022年12月，上海市开发区协会起草并发布了《产业园区专业服务体系建设规范》，标志着产业园区服务由百家齐放进入到了纲举目张，由原生、粗放的发展模式进入到了精细化发展模式。《规范》将企业服务规划为综合运营服务及专业服务，其中，专业服务又可进一步划分为管理赋能服务、产业科创服务以及生活配套服务，基本涵盖了目前主要园区的服务内容。

　　具体来看，园区精细化运营经历了四个发展阶段：

　　时至今日，产业园区已经走过了以基础设施建设为主的阶段，园区招商引资也已从政策招引走向了服务招引。园区精细化运营不仅促成了开发主体的多元化经营，同时也有利于提升园区企业生产，促进产业发展。

　　从园区开发企业营收来看，精细化运营已经成为园区收入的重要来源。以中电光谷为代表，园区运营服务收入占总营收的53.4%，而电子城市北高新的服务收入也超过30%。

　　园区运营的本质即在于此——实现开发主体与入园企业的共生式发展，伴随相互之间联系与粘性的不断加深，所创造的价值与收益也不断提升，并蕞终实现经济价值向社会价值转化。

　　精细化运营需贯穿园区发展的全生命周期

　　目前，主流园区开发主体在运营模式上已由第二、三阶段向第四阶段迈进，比如张江的4+N集成服务、中电光谷的P+EPC+O体系、联东的全周期解决方案等，这些全流程精细化服务成为企业重要的战略举措。

　　●  案例参考1：张江高科——“新三商”战略下构建“4+N集成服务”

　　张江高科成立于上世纪90年代，致力于推动科技园区土地、基础设施建设，业务收入主要源于土地批租和政府补贴。

　　2000年起，公司开始头部次战略转型，通过改建物业进行租售，将土地开发价值向下游延伸。

　　2006年，公司开始二次创业，提出“一体两翼”，即以特色房产运营为主导，专业化创新服务提供和高科技产业投资为增值两翼的产业互动发展。

　　2014年，明确以科技投行作为战略发展方向，推出“新三商”战略——科技地产商（全产品线）、产业投资商（全创新链）和创新服务商（全生命周期）。

　　作为全国领先的“创新服务商”，随着入驻企业数量和质量不断提高，张江高科从只为入驻企业提供简单入驻服务，到整合兄弟成员公司及下属子公司在知识产权、金融贷款、人才培训、技术服务等层面经验，逐步发展成为企业提供多类别、高质量的服务，针对入园企业，设4大平台20余项服务内容。

　　以张江高科的发展脉络为参考，可以清晰地厘清园区与企业共生的发展态势。

　　其中，张江针对其生物医药这一特色优势产业，在传统服务基础上，还特别配置了专属的服务内容以体现其增值价值。

　　●案例参考2：中电光谷——“P+EPC+O”模式

　　中电光谷逐步形成包含“策划、设计、运营”全流程体系的P+EPC+O模式，即以策划为切入点，设计采购建造一体化交付为落脚点，以专业化的运营来配合投资主体共同完成产业服务的工作。通过“三位一体”的责任主体架构，串联起项目策划、设计采购件建造、专业化运营、物业管理服务、园区餐饮及酒店服务、数字园区系统、园区金融服务等15大类园区综合业务。

　　企业业务重心也逐步向园区运营方向转变，除为入驻产业园的入园企业提供多元化、一站式的园区运营服务外，还将上述多种运营业务能力进行整合，对外输出服务。比如说，中电光谷的产业生态研究院、产业经济研究所等单位负责项目规划策划，同时整合旗下建筑设计院、建设施工子公司等产业链资源提供设计建造服务，通过中电节能提供能源服务，依托零度资本和中电中金两只基金提供金融支持。在数字化运营方面，中电光谷依托于中国电子的网信资源， AI二次算法、IOT 联动平台，推出园区数字运营系统。

　　根据企业年报，2021年中电光谷企业收入为45.30亿，其中园区运营服务收入达21.50亿，包括设计与建造服务收入7.26亿，较2020年同期上涨65.0%，物业管理服务收入7.60亿，园区能源、园区金融等其他服务收入3.73亿，构成园区服务收入的主要来源。

　　目前，中电光谷已经与多个地方政府和平台公司签订前期策划(P)类合作，并且在咸阳、成都、宜昌、宁波、郴州、哈尔滨、淮安、太原等地的8个项目在完成(P)之后逐步落实(EPC)进程，其中2021年落地项目6个。其中宁波滨江新城项目EPC合同达1.7亿，南昌江南科创园项目EPC合同达2.8亿。

　　●案例参考3：联东——全周期园区解决方案

　　联东全周期产业园区运营解决方案涵盖策划定位、园区设计、成本管理、工程管理、招商服务、运营服务、品牌授权等8大范畴，在产业园区投资运营的基础上，充分发挥产业组织及园区运营优势，通过管理输出方式赋能园区，推动园区的高质量可持续发展。

　　围绕核心产业，联东整合两院四平台，塑造产业核心力。其中，两院为：产业研究院与设计研究院；四平台分别为数字化产业研究平台、大数据招商平台、数字化智慧园区平台以及链上U谷。

　　联东依托产业研究院以及370多个园区的成功落位经验，建立定位力、设计力、招商力、运营力、品牌力为一体的产服五力模型。围绕政策/资料/专家/案例四库资源共享，通过企业公海、智能算法、精准挖掘、靶向招商进行大数据招商，为园区企业提供金融、政策、人才、生活、智慧等方面的服务，为精细化运营奠定了良好的基础，为园区企业提供更加专业的服务。

　　截至目前，联东轻资产重点布局江浙沪，以及长三角、珠三角板块。2022年已建成园区项目数量（含产业园区、工业园区、产业新城、产业市镇等）49个，面积超500万平方米；储备园区项目数量28个。累计帮助77位客户进行园区开发与运营管理，完成产业策划、规划方案及设计咨询、施工图合计约1600万平方米，招引企业近2000家。

　　从以上三个案例可以看出，精细化运营，不仅限于服务。后者以入园企业为对象，聚焦于园区建成后的落地服务。而前者则贯穿园区发展全周期，以政府、企业需求为导向，业务不断向前延伸，从项目的规划拿地阶段，到产业定位、产品设计、成本控制、项目融资、招商运营、退出路径等阶段介入项目，从而保证产品设计阶段能够提前了解目标入驻企业的偏好和规划设计需求，并将其反映到产品指标中去，蕞大化保证后期的招商运营成绩，实现聚人才、集产业、共成长的终极发展目标。

　　因此，园区精细化运营必须前置，要早于物业载体建造，而不是一个后期配套服务部门。

　　未来，需要充分调动企业资源整合能力，在具备良好的园区建设优势基础之上对资源加以整合，打造全流程的运营体系，为园区企业提供优质高效的服务，助力园区企业快速成长发展。

　　因企施策，构筑精细化运营的“护城河”

　　精细化运营有利于增强园区主体与入园企业的议价能力，在激烈的竞争环境中脱颖而出。如星河WORLD租金单价相比同地段、同等级的其他园区溢价20%-30%的水平，其园区运营唯一的考核指标就是客户满意度。

　　因此，不同企业在构建运营体系的时候，一方面需要对潜在客户需求进行排摸，另一方面，更需要深入研究公司自身的优势、资源、战略、现状，提炼归纳出符合公司特色、符合入园企业需求、适应市场大势的企业服务体系和内容。

　　根据项目经验，一般将企业客户大致分为五个类型：办公型、孵化办公型、总部办公/研发办公型、研发试验型、生产型企业。

　　结合企业不同需求，从“园区有什么企业就用什么”逐步向“企业要什么园区就给什么”转变。一般而言， 园区服务细分的关键在于各项服务的需求度、利用度、重要性、潜力值、盈利性。通过将企业服务项进行分级分类，方便企业开展服务细项研究，找出特色、找出优势，搭建企业服务体系。例如：e通世界通过前期沟通，将客户分为重点客户、常规客户和初创型客户三档，根据客户资质、发展潜力、企业需求给予相适应的企业服务和增值服务。

　　企业在塑造各自精细化运营护城河的时候，可以考虑从“客户分类”运营、“数字化”赋能运营、“资源整合”运营等多个维度切入，将精细化运营作为重要抓手，不仅有利于园区内功的夯实，同时也有利于品牌发展，推动企业核心竞争力建设。

　　产业地产已然进入存量时代，越来越多的产业园区开发企业不得不开始对存量资源进行盈利的深度挖掘，转战轻资产运营模式；与此同时，产业园区的类型也在不断地更新迭代，由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型。这就要求产业运营商从单纯的园区建设向全周期运营延伸业务，在此期间结合自身特色，寻求变局，寻求蓝海。伴随着参与主体的多元化、运营模式的精细化、市场价值的认可化，将赋予我们崭新的运营视角与思路。

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