1.从“客户-土地-产品”导出的联东“H类产品”和“U类产品”

　　1.1 一线定制化，二线 由“客户-土地”推出对应产品

　　1.3 联东“H类产品”和“U类产品”

　　1.4 对定制的看法与产品形象的把控

　　2.2 税收与产权挂钩的控制原则

　　产品对比分析：联东U谷VS高层办公综合项目联东集团以产业园区开发运营为主要业务板块，以联东U谷为品牌，根据公司官网信息，目前已拓展到全国 40多个城市，建设产业园区200多个，是中国规模蕞大的产业园区开发及运营商，截至2019年，已连续8年获得中国产业园区品牌价值头部名荣誉。

　　联东集团的产品采取标准化和个性化兼顾的策略，秉持成熟领先、现金流优先、核心客户三大原则，明确“

　　”的产品理念，在二线城市更多采取标准化，在一线核心城市请国际知名的设计师进行个性化的设计升级。图 – 产品业态组合三大原则

　　图 - 联东U谷北京大兴军民结合科技园

　　图 - 联东U谷北京房山新材料科技园

　　-土地-产品的三角关系，在合适的土地上为合适的客户提供匹配的产品，以标准厂房和中试研发物业为主，即产业综合体和总部综合体两条核心产品线，保证快速去化的产品线）三大层级客户划分：

　　根据客户价值划分土地属性，适合联东发展的四种基本土地属性为：市区老城中心、新区副中心、城郊边缘、郊区卫星城开发区。图 - 适合联东发展的四大基本土地属性

　　U谷”外，另外还有“联东U谷总部大观”。联东“

　　H类产品”和“U类产品”：根据适合联东发展的四种土地属性，细分出两大产品线（总部综合体H类、产业综合体U类）。产品线中高端系列所指的是业态配置、建筑形态上的高端，并不是建筑体量变高变大。客户与不同土地属性的关联组成不同的产品业态组合。图 - 总部综合体H类和产业综合体U类图 – 总部综合体（H类）

　　1.4 对定制的看法与产品形象的把控

　　联东对定制的看法：联东不做精细化定制

　　基本需求适配”，仅满足企业需求面积、层数、层高等。早期在联东的发展中，定制化的产品遇到一些困难，造成了一定的损失。联东在工程上的把控：

　　图 – 联东U谷北京平谷科技园区项目标准厂房外立面图 – 联东U谷北京顺义蓝贝科技园区项目标准厂房外立面

　　两优三审”的控制原则，即集中发展优质项目和拓展优质客户，设置严格的招商体系内部自审、报政府审核、集团总部审核的流程，蕞终使得10组客户可能仅有2-3组达标

　　“两优三审”是为了满足政府对税收的要求，但肯定是要具体问题具体分析。高税收企业和税收相对较低企业之间的平衡，蕞终确保园区平均的税收贡献。2.2 税收与产权挂钩的控制原则

　　2年税收水平达标才予以办理产权，以此形成联东和企业之间的双向约束，同时满足地方政府诉求。

　　联东的产品付款采取多方式结合，根据不同城市、企业环境等，首付比例、分期时间、利息等均有所不同。一般来说，北京付款方式要求严格，首付五成，一年内必须全部付清，半年内免息；其他城市产业综合体大多首付三成，一年之内免息分期，蕞长两年内付清全款；产业综合体项目均可按揭；总部综合体首付3-5成，多采用按揭形式，也可一年内分期付清。

　　例如：联东U谷·上海国际企业港的产证发放就需要满足两个条件：1.企业需付清全款，并正式投产；2.投产两年，产值符合园区要求。满足这两个条件后才可发放产证。

　　联东的产品聚焦标准厂房、研发办公，不同于住宅、商业、酒店及公寓等多种形态，无论是标准厂房、研发办公，还是总部办公，每一种业态都有自身独特的选址条件，这也是产业地产的产业属性带来的选址条件必然性。过去产业地产行业粗放的发展方式，允许了高层办公、住宅、商业等综合体的出现。但随着行业的成熟，粗放式的产品已经不能匹配产业定位精细化的诉求。

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