苏州工业园区：“二次开发”赋能存量变增量

admin2年前 (2024-09-21)产业地产资讯93

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　　苏州独墅湖科教创新区承载着苏州工业园区产业的“高”与“新”，近年来面临土地开发逼近“天花板”的局面。科教创新区主动破局，通过引导企业自主更新、嫁接资源，推动国企、民企间联姻开发，探路“工业上楼”等实践，打出产业用地更新组合拳。目前，辖区完成更新面积超1500亩，预计新增载体面积超100万平方米。

　　形象升级、产出升级、产业升级，独墅湖畔，存量用地“二次开发”的号角吹响了。

　　整齐的楼栋，充满科技感的外立面，能满足生物医药企业研发、生产的内部空间走进东富路45号联创产业园，很难想象几年前这里只有6栋单层铁皮厂房，租户为小型机械加工、物流企业等。“目前，联创产业园的签约入驻率超90%，企业主要来自精密机械制造、电子电器、信息技术、生物医药等领域，这里已成为一个现代化的产业载体。”联创产业园运营方苏州纳米技术大学科技园管理有限公司相关负责人说。

　　作为娄葑街道集体资产项目，东富路45号曾是富民增收的“钱袋子”。但随着区域产业的一路升级，这里的“面子”“里子”却已跟不上发展：不仅建筑立面形象不佳，92.83亩土地上只有2.3万平方米厂房，容积率仅0.37。“项目位于科教创新区，在产业用地更新中，我们紧扣区域产业特点和娄葑街道集体资产保值增值的现实需求，为其嫁接专业招商资源，积极开展帮代办，以保姆式服务助力联创产业园换新颜。”苏州独墅湖科教创新区产业发展局局长庄宏说。

　　采用“土地作价出资+产业公司招商运营”模式，由娄葑街道以土地作价，会同12个动迁社区成立社区股份合作联社共同出资4.3亿元，科教创新区链接国资招商载体，请来苏州纳米技术大学科技园负责招商运营，东富路项目鸟枪换炮，升级成为联创产业园，并于2020年11月开工建设。通过拆除重建，地块容积率提升至1.65，总建筑面积达10.20万平方米，土地开发强度较原来提升近5倍。

　　“产业用地更新，不仅是载体建筑的更新，更是对原有产业形态的升级。”庄宏说。联创产业园首创了富民载体与国有载体、传统招商与专业招商团队合作的模式，破解了富民载体在项目导入、产业培育方面的难题，为新兴产业腾挪空间的同时，实现了集体资产的提档升级和保值增值，一举多得。

　　美加金属环保科技（苏州）有限公司从事半导体和集成电路行业固体废物和危险废物资源回收，增资扩产需求不足，自有资金实力和招商能力有限，一度面临整体亩均税收低却又无力开展自主更新的尴尬局面。在科教创新区的支持下，美加金属走出一条“民企出地、国企出资出力”的低效资产盘活之路。

　　庄宏说：“我们希望更新为产业园的项目，能充分借助国资载体在招商运营方面的经验，与其建立合作。”于是，科教创新区主动撮合美加金属和园区产业用地更新的“操盘手”之一的苏州工业园区城市重建有限公司。城市重建注入的资金，刚好解了美加金属缺钱的燃眉之急。

　　“美加金属以土地和地上建筑物作价入股与城市重建合作，引入资金成立合资公司，通过合资公司实现投资3.6亿元。”庄宏介绍，按照计划，更新后宗地容积率由0.25提升至2.0，总建筑面积由原先的0.7万平方米增至7.42万平方米。而城市重建凭借此前在载体更新运营方面的经验，将在这42亩土地上打造以生产型研发和研发型生产为主的高品质小型产业园区。

　　目前，美加金属更新项目正在设计阶段，预计年内开工。围绕“智能制造+科技服务”，这片小型产业园将聚焦医疗装备、新一代信息技术、核心元器件等产业；针对美加金属自身产业升级的需求，将定制厂房，满足其进行智能化改造，优化生产工艺。

　　星塘街东、东延路南，精亮科技（苏州）有限公司3栋低矮厂房正华丽蝶变。未来，近60亩土地将建设3栋最高10层的建筑，在保留精亮科技色母新材料开发业务的基础上，由安固创投与国资产业公司合作整体负责招商运营，专门面向高端新兴产业。“值得一提的是，精亮科技的更新项目，是我们探路工业上楼模式的一次尝试。”庄宏说。

　　“工业上楼”，也称“摩天工厂”“空中厂房”，是指在高层建筑中进行企业生产、办公、研发、设计的新型产业空间模式，是在破解产业用地紧缺、产业空间不足的探索中诞生的前沿理念。实践表明，“工业上楼”更适合轻设备、轻污染、轻振动的“精密小轻”高端制造业。

　　“近年来，科教创新区内的生物医药、纳米技术应用等产业进入新发展阶段，生产制造需求迫在眉睫。”科教创新区党工委委员、管委会副主任赵桢说，这些产业大多刚好符合“精密小轻”的特点，是探路“工业上楼”的最佳突破口。考虑到可能存在的重型设备荷载要求、高层货梯货运效率等挑战，精亮科技更新项目在楼层承重能力、垂直物流、货梯设计等方面均有所突破。“目前，项目已启动建设，预计2025年竣工投用。”赵桢说。

　　与产业发展同频共振，科教创新区的“工业上楼”，不仅是提高土地利用率的现实需求，也暗含着辖区倒逼产业转型升级、实现“产城人”融合的巧思布局：当生产到研发的距离被浓缩在“分分钟”内，先进产业、高端人才对高品质的空间需求，必然会要求“工业上楼”能实现生产、生活、生态“三生融合”和创新、创业、创投“三创结合”。“工业上楼有助于实现空间集聚，强化产业链协作，我们希望能进一步探索这一模式，力争在特色产业领域实现上下楼就是上下游。”科教创新区党工委副书记、管委会主任陈莉说。