世茂27亿出售伦敦写字楼里的资产处置漫途

admin2年前 (2024-09-21)产业地产资讯60

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　　近期，世茂集团在处置资产方面传来了新动作。

　　4月21日市场消息称，英国地产公司Greycoat和日本房产开发商三井不动产（Mitsui Fudosan）以3.15亿英镑（约合27亿人民币）的价格，于日前正式完成了对上海世茂集团旗下英国伦敦金融城写字楼Sancroft（原名为Christ Church Court）的联合收购。

　　资料显示，该大楼位于英国伦敦老金融城核心地段，比邻伦敦圣保罗大教堂，旁边就是伦敦证券交易所，具体地址为15 Newgate Street，EC1A 7AZ。大楼占地面积为303,000平方英尺，楼层平均面积为4.2万平方英尺。

　　2015年7月10日，世茂集团主席许荣茂斥资2.7亿英镑收购了这栋大楼。在持有的7年多时间里，该大楼增值了约4500万英镑。

　　这并非是世茂第一次将Sancroft大楼摆上货架。

　　早在2022年7月，市场中便传出消息称，Greycoat与该大楼的老租客美国投资银行高盛（Goldman Sachs）将联手以3.7亿英镑（约合30亿人民币）买下Sancroft大楼。

　　此前，高盛曾租下Sancroft大楼以作为伦敦总部。直到2020年，随着新总部Plumtree Court建成，高盛便搬离了这栋大楼。在高盛搬出之后，该大楼经历了一次重大的翻新工程，名字也由原来的Christchurch Court更名为Sancroft。

　　然而，正当市场认为这笔交易已成定局时，高盛却突然了退出交易。对此，有市场人士指出，高盛的退出或是因为彼时对于后市前景的谨慎考虑。

　　他表示，2022年，伦敦市中心办公楼市场呈现出冰火两重天的景象。上半年，因承接2021年下半年疫情后的强劲复苏趋势，市场活动十分火热。然而又受到国际局势动荡、不断升高的利率和经济衰退的影响，市场活动降至近几个季度以来的新低。

　　面对高盛的突然退出，Greycoat并没有放弃，而三井不动产的出现则让收购案出现了转机，双方与世茂集团重启了收购谈判。

　　据了解，三井不动产是日本最大的不动产公司兼房地产开发商，成立于1954年，总部位于东京，2022年位列全球500强企业。经营范围包含房地产、写字楼、购物商场、星级酒店、运动与休闲设施与度假村等，该公司建造的项目包括东京迪士尼乐园、Coredo日本桥、东京三井花园银座酒店。

　　三井不动产在长期经营方针“VISION 2025”中，提出“进化成为全球性企业”的目标，力争实现海外事业的飞跃性发展。目前为止，除美国、英国等欧美国家外，还在亚洲各国家和地区拓展事业。

　　2005年，三井不动产在进入中国大陆市场，开设事务所，后于2009年设立“三井不动产（上海）投资咨询有限公司”，开始以上海市及周边城市为中心，推进住宅和商业设施业务的发展。目前其在中国拥有两家购物中心，分别为：上海金桥的LaLaport和上海一号线莲花路地铁站Mitsui Shopping Park Lalastation。

　　而三井不动产此时联手Greycoat完成对Sancroft大楼的收购，也体现眼下亚洲资本对于伦敦市中心写字楼的偏好。

　　根据世邦魏理仕的研究报告显示，在2022年底创下最低投资水平后，伦敦市中心写字楼开始复苏，2023年第一季度投资额为16.5亿英镑，是2022年第四季度的两倍多。

　　而市场的复苏主要是由亚洲资本所主导。2023年一季度，亚洲资本对伦敦写字楼市场的投资占总数的74%，超过8500万英镑的投资占100%。

　　其中，主要交易包括：马来西亚公司Gamuda以2.57亿英镑收购温彻斯特大厦；新加坡城市发展CDL以3.95亿英镑收购圣凯瑟琳码头；日本公司Obayashi以大约1.6亿英镑收购Gracechurch街60号。

　　相关分析人士指出，经历2022年第四季度写字楼价值大幅重估之后，来自亚洲的老牌集团或是新晋企业机构都对其产生了巨大兴趣。

　　虽然此次世茂出售Sancroft大楼的价格较2015年买入时增值了接近4500万英镑、溢价率接近17%。但上述市场人士指出，就当前伦敦老金融城的写字楼市场价格而言，这无疑是一次折价出售。

　　具体来看，在去年高盛参与的交易中，世茂出售的是一栋不带长期租约的大楼。

　　然而这一次交易却有所不同，世茂已与两名租户——美国联合办公租赁商Convene和美国律所Goodwin Proctor签署了租赁协议，约占Sancroft大楼市场租金水平（ERV，每年每单位面积）的50%。

　　其中，Convene租下了约45000平方英尺的办公空间，Goodwin Proctor则租下9万平方英尺的办公空间，总计约13.5万平方英尺。

　　据介绍，目前Sancroft大楼周边非空置大楼的市场售价通常在1300英镑-1500英镑每平方英尺左右。此次Sancroft大楼的出售单价仅为1044英镑每平方英尺。换言之，世茂在交易至少折价两成。

　　不过，该人士也指出，能卖得掉的资产都是好资产，反之卖不掉的则是坏资产。虽然有所折价，但顺利出售也说明了世茂当时选择投资标的的时候眼光不错。

　　自2021年出现流动性危机以来，世茂在处置资产和债务重组方面做出了不少努力。

　　处置资产方面，得益于拥有大量优质资产，世茂集团成功出售了包括香港维港汇项目股权、广州亚运城股权、上海外滩茂悦大酒店、上海黄浦路229号地块、北京分钟寺地块等回笼，超百亿资金。

　　目前，世茂正计划出售的项目是位于香港的酒店群。

　　据了解，2023年3月27日消息，仲量联行获委托出售世茂集团在香港的世茂东涌酒店群，该酒店群正是包括香港大屿山的东涌世茂喜来登酒店和香港东涌福朋喜来登酒店。消息称，世茂方面拟开价65亿港元，首轮截止收取意向书的日期为5月中旬。

　　债务重组方面，境内债相对而言较为顺利，部分已成功展期。

　　2023年1月，世茂子公司世茂股份相关展期计划获得债权人投票通过，该计划拟对旗下5只公司债进行统一展期，存续金额共超44亿元。

　　据持有人会议要求，世茂股份拟授权全资子公司巧賢有限公司、上海镭耀企业管理有限公司、上海翔循企业管理有限公司资产质押，及绍兴世茂投资发展有限公司100%股权收益权，为上述5笔共计44.25亿元公司债券的展期进行担保。

　　境外债方面，自2022年7月，世茂开启境外债务重组进程，至目前尚无成熟重组方案推出。

　　2023年4月3日，世茂发布的境外债重组方面进展情况显示，已将重组方案的草案发送给美元债债权人小组及协调委员会的顾问。各方正持续努力缩窄现在重组方案项下各项经济条款的分歧，正在与协调委员会的若干成员及顾问落实一份不具法律约束力的支持函。

　　此外，世茂还在公告中提及到，作为保存香港东涌世茂喜来登酒店及香港东涌福朋喜来登酒店价值工作的一部分，集团已于2023年2月与贷款人达成原则性协议，重组东涌酒店的现有项目贷款融资，集团正与项目贷款人的财务及法律顾问紧密合作，以期待就尽快落实建议东涌酒店项目贷款重组的最终文件达成共识。而东涌酒店可能构成拟议重组补充增信措施资产包的一部分。

　　销售方面，截至2023年3月底，世茂集团累计合约销售总额约148.4亿元，同比下滑32.91%，累计合约销售面积约为97.57万平米。

　　环比来看，世茂集团3月录得合约销售额约为62.2亿元，较2月的41.1亿元，提升幅度达到51.34%。