深圳坂田天安云谷由天安骏业集团开发建设和运营，属于深圳首个“工改工”城市更新项目，也是深圳市十二五、十三五重大规划建设项目

　　项目总占地面积76万平，总建筑面积400万平，规划打造为集产业研发办公、配套商业、公寓等为一体的产城社区，致力于发展以云计算、互联网、物联网等新一代信息技术为代表的新兴产业，是国内首个以“云计算、大数据”理念规划的智慧园区。

　　项目位于深圳市龙岗区坂雪岗科技城内，北临坂李大道，西临五和大道，东临坂雪岗大道，南临环城路。周边聚集40多条公交路线，可连接全城公交网络，紧邻地铁10号线岗头站，可快速通达全城。

　　天安骏业成立于2010 年，业务涵盖产城社区开发、智慧园区运营、轻资产服务输出等领域。目前已经布局深圳、广州、东莞、珠海、苏州等20余个城市，轻资产服务60余个园区。

　　“天安云谷”是天安骏业旗下产城社区开发品牌，目前已经在深圳、东莞、苏州、湖州等多个城市落子，深圳坂田天安云谷是天安骏业布局的首个“天安云谷”系项目，项目的成功为其后续的项目建设沉淀了一定的经验。

　　项目占地面积76万平，规划建面400万平，涵盖产业研发大厦、商业配套、寓所、住宅、学校、酒店、图书馆、科技馆等多种业态。

　　1）整体规划：构建“BEST DALL”人才汇聚之谷，实现丰富的空间体验

　　项目整体规模大，因此在功能配套上，可以打破传统产业园职住分离、缺少配套、空间单一的模式，通过引入多元业态，满足园区内职工衣食住行教等全方位需求。

　　园区内的深圳人力资源服务智慧广场，是华南地区首家高规模、国际化、专业化的人力资源服务产业园，面积2020平，共设置28个窗口，对外受理12大类94项具体业务。

　　在住宅配套方面，项目三期规划有住宅，二期和四期均规划设置有人才公寓，目前二期的云谷星寓已经对外销售。

　　在交通配套方面，项目内的城市候机楼已经开通，每天有4班机场快线巴士往返，同时园区内还开通了多条通往市区的快线巴士、SMART共享租车等服务，方便园区人才出行。

　　在教育配套方面，园区内设有龙岗区少儿童书馆、天安云谷科技艺术馆，馆内藏书丰富。三期还配建了一所幼儿园和一所九年制公办学校，为业主提供“一站式”教育服务。

　　在商业配套方面，项目规划有超25万平的商业空间，其中一期的1-4楼设置为商业空间、二期的一二层设置为临街商业街，目前均在运营中。

　　在商务配套方面，项目一期设置了30余间不同规模的会议场地，为企业提供客户接待等服务。项目二期增配了1800平米的国际会议中心，满足企业更大的会议活动空间需求。

　　2）空间规划：提出“云带”概念，利用云平台和景观带将各功能区串联、聚集在一起

　　项目容积率高，为了避免高度聚集带来的空间压抑，在规划中引入“云空间”概念，通过互通的地下车库、互连的人行云平台和天桥，整合起各个产业研发大厦及配套商业，将园区底层连成一整片共享“云空间”。

　　除了云平台，天安云谷还规划打造上、中、下三层公共活动平台，通过扶梯和台阶将三层平台联系起来，一方面增加了园区人才的公共活动空间，另一方面也增加了空间的层次感。

　　3）产品设计：空间布局灵活，使用率达75%，满足企业多种需求

　　天安云谷的建筑外立面采用现代建筑的设计手法，整体简洁干净、体型方正大方，简约而不失现代感。

　　项目户型设计方正，层高在3.9-4.5米，采用700-800毫米梁体技术，可有效提升净高。户型面积在200-4300平之间，企业根据自身需求组合和分割，内部局部设置景观阳台，可作为公共休憩空间或打造为CEO景观办公室。

　　大厦内部蕞大柱间距可达到18米，同时注重柱子边角空间的利用，使空间无死角，因此天安云谷的使用率可以达到75%，高于市场写字楼60%-70%。

　　在具体设计方面，天安云谷充分考虑到不同阶段和不同类型企业对产研空间的需求，规划设计多样性的空间，满足各类企业发展所需。

　　2栋楼体高100米，共21层，层高4.2米，每层分4-6个单元，户型面积为400-600平，标准层2000平，内部采用8.4米*8.4米柱网结构，方便功能划分。

　　3栋A座楼体高130米，共30层，层高4.2米，每层2个单元，户型面积段700-840平，内部跨度12-17米办公空间无柱处理，使用更加灵活方便。

　　3栋B座楼体高134米，共31层，层高4.2米，每层4个单元，户型面积段399-600平，可保障总部企业半层或整层形象，内部跨度12-17米无柱处理，使用更加灵活方便。

　　3栋C座楼体高100米，共23层，层高3.9米，每层6个单元，户型面积段在240-430平，内部采用8.4米*8.4米柱网结构，方便功能划分。

　　4栋楼体高180米，共40层。户型面积段为245-488平，单层建面约4300平，每层共有12个单位，具备高可塑性。

　　6栋规划为双子塔结构，设置为专属总部办公空间，整栋楼高150米，共34层，。户型面积约320-450平，单层建面约2900平，每层共8个单位。部分楼层楼板具有约1t/m?的承载能力，可满足企业办公研发一体化需求。

　　11栋楼体高度150米，共34层，户型面积段在230-500平，单层面积约4300平，每层11个单位，柱间距约12米*18米，便于企业自由划分空间。

　　项目二期每层都设置了空中花园，既可设置成开放式花园，也可布置成半开放式接待室，用于接待、进餐、开放式创意会议等。

　　此外，天安云谷也非常注重大厦的硬件配置，如在大堂设置、电梯配置、空调新风系统等方面均采用蕞高标准，提升入园企业的办公体验。

　　3.1园区运营：打造智慧化运营平台，为入园企业提供专业的服务及帮助

　　天安骏业成立了深圳智慧园区公司，主要负责天安云谷智慧园区平台的整体规划和顶层设计，依据用户需求进行规划、整合并创新自主研发天安云谷智慧园区平台。

　　智慧园区CC+平台，可将线上线下服务、管理一体化融合，打造智能服务生态。天安云谷以此为入口，构建起包括战略协作、创新驱动、党建人才服务、企业配套服务、拎包入住、30采供服务等八大服务体系，一站式解决企业的非核心业务。

　　目前，天安云谷智慧园区CC+平台在国内具有一定的先进性，正在向前海深港青年梦工场、海尔云谷、青岛院士港、硅谷动力、北京中粮广场等输出平台与服务。

　　目前国内很多头部企业的研发中心和运营中心设立在天安云谷，其中蕞具代表性的为华为。华为入驻后先后在天安云谷租赁17万平的空间，约2万名员工在园区办公生活。

　　图：项目一期效果及华为租赁楼栋情况

　　截至目前，天安云谷入驻企业超720家，其中世界500强企业8家、上市/拟上市58家、高级高新技术企业110家，专精特新企业9家。形成了以数字经济、华为生态、ICT、跨境电商、数字文创、智能硬件、绿色环保等产业主导的产业生态圈。

　　天安云谷开发思路主要聚焦在产业园运营获利上，即通过为企业提供非核心业务外包等方式参与园区入驻企业的运营，一方面，增加与入驻企业的互动，提高企业对园区的粘性；另一方面，通过为企业提供运营服务，增加园区的收入水平，获得持续稳定的盈利。

　　目前，天安云谷的盈利来源有产业楼宇及配套房屋租售、运营服务以及政策奖励等，天安云谷的产研大厦销售均价在35000元/平左右，租金110元/平/月，物业管理费10元/平/月。

　　整体来看，天安云谷一个比较成功的产城融合案例，支撑其成功的因素主要有三点：

　　头部，地理区位优越。深圳坂雪岗科技城，属于深圳中部，交通便捷，同时也是广深港科技创新走廊的重要节点，发展潜力较大。项目所在区域也是华为总部所在地，周边还集中了众多关于产业、科研类的企业，对产业办公空间需求较为迫切。

　　第二，产业定位精准。项目建设之初正值第四次工业革命，天安骏业预示到未来互联网的运用和发展会产生大量新型的硬件和软件公司，所以将产业定位为云计算、互联网等新一代信息技术为产业。近年来，我国互联网产业快速发展，也印证了天安云谷产业定位的精准。

　　第三，项目规划合理。项目配套完善，企业可足不出园便享受到城市级的配套服务；产品设计也秉承蕞高的标准，为企业提供舒适办公环境的同时也能树立企业对外形象；通过智慧化运营平台，为入园企业发展提供专业化的服务和帮助，进而使企业愿意留在该园区发展。

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