宁波工业地产 租售两旺 说明了什么？

　　“我的时代在背后，突然敲响大鼓。”2023年序幕拉开，犹如北岛诗中所描写的这样。

　　ChatGPT开启人工智能大戏，硅谷银行破产“灰犀牛”突如其来，全面注册制引领A股市场大变局……全球产业大事件不断。

　　贸易摩擦、地缘冲突、全球通胀、产业换挡、产能过剩、需求不振……诸多不确定性仍在。但经济复苏的预期是确定的。

　　“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知。”

　　今起，我们推出“春江水暖谁先知”系列报道，试图通过厂房租金、商铺租赁、商务酒店，感受经济复苏的热度，也追寻那些砥砺奋进的先行者，看看他们在干什么，听听他们穿越周期的故事。

　　知易行难，但不行更难。让我们在不确定的世界里拥抱彼此，面朝大海，春暖花开。

　　“判断经济好坏，我只重视一个价格，那就是厂房租金。”这是著名经济学家张五常挂在嘴边的话。

　　宁波作为中国乃至全球制造业单项冠军和“专精特新”企业最多的城市之一，巨量的关键基础件在这里研发、设计、制造。可以说，宁波厂房租售的活跃度和价格浮动，不仅是宁波制造业的“晴雨表”，也反映着全球制造产业链的冷暖。

　　那么，今年一季度，宁波厂房租售市场如何？

　　“好厂房租金已逼近同区域写字楼”

　　众创汇·乂支点科技孵化器的负责人胡圣德从事工业厂房租赁和运营已整整10年了，目前在高新区、慈溪新浦、江北甬江街道等地运营一些厂房和园区，并开展先进制造业企业孵化和“腾笼换鸟”。

　　“从今年一季度看，厂房租赁情况要优于去年同期。像我们在高新区的众创汇·乂支点科技孵化器这样地理位置比较优质的区域，目前都是满租，且租金已逼近同区域的写字楼。”胡圣德说。

　　以乂支点科技孵化器的厂房为例，2019年涨价后，月租均价达32元/平方米左右（含物业费），而同区域的写字楼月租为35/平方米至50元/平方米（含物业费）不等。32元/平方米的月租已经较10年前翻了一番左右。

　　10年前，厂房月租是15元/平方米，经过三四个调价周期，涨幅较高的是疫情前的一个周期，也就是2018年前后，高新区厂房出租金普遍从24元/平方米左右涨到30元/平方米以上。

　　胡圣德介绍，“目前这个周期，按照这段时间的询盘情况，预计租金还会上调。”

　　鄞州区潘火街道的锐鼎加速器与高新区的情况差不多，需求也较为旺盛。锐鼎加速器负责人包玲丽表示：“之前，我们的月租是23元/平方米至25元/平方米，今年已涨到28元/平方米以上。最近，园区里有一家企业因为扩产能搬到了自建的大厂房，因此退租。而这套2000多平方米的厂房寻租信息挂出后，就引来许多企业询盘，很快就租出去了。新承租的客户是做机械自动化设备的。”

　　据包玲丽介绍，就潘火区域来说，目前基本是满租，且今年一季度询盘的客户数环比、同比都明显增加，成交速度也明显加快。

　　从市六区看，北仑新碶、戚家山、小港，鄞州的潘火、姜山、云龙、咸祥，镇海的骆驼等工业集聚区，配套较为成熟的工业园区内的厂房，月租金都接近甚至突破30元/平方米。今年一季度的成交也较去年活跃了不少。

　　奉化中交未来城负责人称，他们位于方桥和江口之间的未来城厂房，今年询盘的人数也明显上升。但受制于区位成熟度和本身较高的定价，成交增幅尚不明显。

　　海曙洞桥一位厂房中介也表示，租金上涨不明显，但交易明显回暖，总体趋势向好。

　　除了租赁，工业厂房的出售交易也较去年明显回升。

　　万洋是宁波工业地产的龙头企业，自2018年首个工业小微园项目落地慈溪掌起镇以来，万洋集团在宁波各区（县、市）在建及交付项目共17个，总开发面积近500万平方米。

　　万洋浙东区域负责人陈先生表示，开年后，整个浙东的情况都比去年年底有了明显好转。

　　去年下半年，有一些客户反复询盘但迟迟没有签约，观望情绪渐浓。但过完年至今，尽管他们的价格较去年四季度已环比涨了5%左右，但许多原本观望的客户签约非常积极。

　　今年第一季度，万洋浙东（宁波）在售项目3个，签约企业近10家，总计面积超3万平方米，签约企业行业以汽车零部件、塑机装备制造居多。

　　在万洋慈余片区的某众创城项目，记者采访了几位近期签约的企业负责人。做汽车零部件生意的张先生在这个项目中买了一套1700平方米的厂房，用来生产新能源车载冰箱。“我们是做新能源汽车零部件产品的，在配套过程中，客户提出新的需求，我们就买了这个厂房，用于新赛道的布局。”张先生说。

　　另外一位史先生专注于叉车配件生产。他说，今年，他最大的客户如意集团订单量增加，他便增资买下4000平方米的厂房，用于扩大产能。

　　众所周知，叉车是工厂或仓库搬运货物的刚需工具，这类工具的需求量增加，也反映了工业生产正在逐步恢复中。“虽然我们许多项目已经售罄清盘，但仍有许多客户打来电话询盘。这种情况有点像疫情前的‘旺季’。”陈先生表示。

　　尽管这个工业地产市场回暖明显，但从具体的单套成交面积看，投资者仍保持一丝步步为营的谨慎。

　　一位工业地产销售告诉记者，以往大环境好的时候，客户下单都是比较粗线平方米厂房，可能会买下2000平方米。而现在都是量入为出，算得比较细致，产能多少就买多大的厂房。

　　“从年后的成交看，还是小面积的厂房成交较为活跃。”中交未来城招商负责人表示。

　　作为全球制造业基地之一，宁波工业厂房的需求一直存在，无论租赁还是买卖，交易活跃度一直较高，但目前尚缺少一个供需对接的公共平台。

　　“我们很希望政府能建立一个公共交易的平台。”胡圣德说，“或者是第三方统一的租赁信息平台也可以，像住宅市场一样。”

　　但厂房交易市场有一个比较突出的问题。一位不愿透露姓名的工业园区管理人员告诉记者，宁波工业用地较为稀缺，许多企业拿地建厂时享受一企一策优惠。他们与当地政府有约定条件——如需自持物业多少年、总产值多少、亩均产值多少、利税多少、行业限定等。这导致一旦他们出租或出售就违反了享受政策时的承诺。而企业经营又不可能一帆风顺，总有减产甚至停产的情况出现。一旦停产就导致厂房空置，又不能出租、出售。因此，造成厂房资源配置受限。

　　如何破解一系列问题？建设工业厂房租赁、出售的交易平台，或许是宁波应该研究的问题。记者乐骁立

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