某港资企业为了扩大生产规模，在HZ看上了一座合适的二手厂房，交通便利，地段极好，于是公司决定通过直接买卖厂房的方式交易，经双方协商同意价格9000万元成交开具增值税发票房产原值3850万元，账面固定资产房屋和土地净值2751万元，（税务部门认可评估成新度折扣率为30%）。

　　二手土地厂房直接买卖纳税依据是：根据财税〔2006〕21号文，国税函〔2010〕220号文件

　　从上述21号文可知，厂房卖方纳税人有两种土地增值税计算方法的选择，一种是评估折扣法；一种是发票计算加计扣除法；下面我们分享这两种计税方法。

　　案例：2009年4月购入，至2018年7月可以加计扣除年数9年（税法规定：加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年）。销售价格9000万元（含税）开具增值税发票，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，会计账载房屋固定资产原值包含土地的金额。房产原值3850万元；账面固定资产房屋和土地净值（2366+385）2751万元；

　　方法一、旧房转让按照发票计算加计扣除法

　　（1）计算扣除项目金额=原购房发票金额-契税【3850-115】（1+5%X9）+转让环节缴纳的有关税金33.95+115=5564.7万元；

　　（4）土地增值税适用税率40%；

　　（2）固定资产房屋和土地净值（2366+385）2751万元；

　　（4）土地增值税：1202.69万元；

　　卖方纳税义务的税有：增值税245万；城建税17.2万；教育费附加7.35万；地方教育费附加4.9万；印花税4.5万；土地增值税761.1万；企业所得税1256.24万；个人所得税753.7万；八种税合计：3049.99万元；

　　（3）税前扣除税费：33.95万元；

　　（2）固定资产房屋和土地净值2751万元；

　　（4）土地增值税：761.1万元；

　　卖方纳税义务人综合税负率税负达34%

　　从上述分析可知，土地厂房直接交易税负很重一般超过30%的税负，通常企业会通过股权转让方式规避上述税，股权转让方式交易，只需要缴纳个人所得税，印花税税负大大降低，税负一般低于20%，但是股权转让方式缺点就是担心或有负债，存在不确定风险，比如隐形债务，遗留的税务风险，抵押担保，很多风险无法通过尽职调查披露出来，特别是股东是外籍人士，一旦存在风险很难通过司法途径追究前股东责任，让很多股权并购企业望而却步。

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