深圳某信托公司部门负责人称，“地产信托目前主要选择二线城市和当地的地产商，我们在那里议价能力强，利率上浮，收益丰厚，对大地产公司反倒缺乏议价能力。”

　　而反观招商地产目前的借款规模也不免让银行、信托望而生畏。

　　招商地产半年报显示，其长短期借款再加其他应付款，合计达167.83亿元，已经远高于手持现金总额，并同其股东权益171.8亿元相接近。其中，中长期借款95 亿元，较年初增加38 亿元；短期借款及一年内到期借款合计31 亿元，较年初增加4 亿元。

　　反之，招商地产同期的预收账款却从年初的94亿元下降到82.9亿元。预收账款是反映地产行业景气度的标杆，下降表明地产调控效应初现，销售收入不佳，资金链进一步吃紧。

　　深圳某银行人士称，“招商地产是我们的大客户，自然不能突然停止开发贷款，除非有贷款逾期情况出现。但我们顺应调控政策，对新增贷款会更加审慎，贷款额度也会控制，综合授信额度也会留出足够空间。”

　　除银行、信托渠道外，QFII似乎正在潜入地产行业。高盛、瑞士银行、摩根士丹利都已成为万科A前十大无限售股股东。其中，高盛持有1.38亿股，占流通股1.43%；摩根士丹利持有9848.4万股，占流通股1.02%；瑞士银行持有近7000万股。

　　不过，上半年尚没有QFII进入招商地产。相反，更大的趋势在于，机构投资者在二季度对地产股都进行了不同程度的减仓，万科A被降了（占流通股比例的）近2个百分点，保利地产600048）也下降了1.5个百分点左右。

　　种种渠道不畅之下，招商地产在2010年4月向华泰资产管理公司借款20亿元（7年期），算是一解资金之渴。

　　面对融资渠道的收窄和未来市场的不确定性，招商地产日前公告称，决定采取“现金为王”策略，提出包括促进销售、优化库存结构、谨慎拿地等一系列措施，同时还提出要“做好前瞻性融资安排，合理安排现金流，量入为出，确保财务安全，稳健经营”。

　　不过，在此种态势下，仍有不少机构投资者对招商地产进行逆势加仓。6月底，富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金持有招商地产2752万股A股，较一季度末增仓447万股，继续稳居头部大流通股东宝座。而第二大流通股东上投摩根中国优势证券投资基金为二季度新进，持股数也高达2127万股。

　　此外，由于招商地产B股价格明显低于A股，一些机构投资者同样开始在股价下跌时加仓。6月底，有三家股东因持有B股数量较多而进入十大流通股东；而一季度末仅有一家持有B股的机构投资者进入十大流通股股东。

　　深圳某地产分析人士称，招商地产面临的资金困境，是目前众多地产商集体的困惑。只不过，招商地产背后有招商局和招商银行600036），这是幸运之处，也是它的不幸之处。

　　事实上，即使所有的融资路径均不如以前畅通，招商地产依然还有两棵救命稻草可以维持它“大而不倒”的局面。这两棵救命稻草就是招商局和招商银行。

　　招商地产是老牌地产商。比万科1988年底拍得威登别墅头部块地始入房地产，招商地产得蛇口开发风气之先，早于万科从事房地产开发。

　　因此，面对地产业的“一夜暴富”，香港招商局早在上世纪90年代有8家一级公司介入房地产，已注册作为实体公司开发房地产的项目公司有36家，参与或自行开发的房地产项目有43个，累计开发项目总规模达180.45亿元，面积达209.87万㎡(尚不包括蛇口工业区内总投资18亿元的63万㎡的长期出租物业)。

　　秦晓任招商局董事长后开始整顿，蕞后以招商地产为主体整合各类地产业务。从2002年到2007年，招商地产开启了从深圳走向全国的大扩张。

　　2005-2007年是招商地产迅速转型发展的3年，其主营业务收入从26.5亿元增长到41.1亿元，3年增长了将近一倍，增长率为行业平均值43%的两倍多。尤其是在2007年，“再造一个招商地产”成为招商地产掌门人林少斌的口头禅，规模扩张成为年度主要目标。当年，招商地产走出深圳，四处出击。仅在2007年，招商地产就花费了70亿元购买土地，而2006年，招商地产购买土地的支出仅为27亿元。

　　与此同时，招商地产现金净流量连年为负，从2004年的-12.1亿元下降到2007年的-40亿元。而其投资活动产生的现金净流量较小，只有2007年达到净流出15.2亿元。

　　除招商局支持外，招商地产与招商局另一子公司招商银行2005年11月在上海正式宣布战略合作，随后几年，特别是每逢调控期，两家都会在全国范围内不断上演践盟活动，以显示招商地产可能的充裕资金来源。

　　2008年，招商地产子公司香港瑞嘉就向招商银行申请过1.5亿美元授信额度，用于国内房地产投资及公司营运资金周转，担保方为香港招商局和香港达峰国际（招商局全资子公司）。由此形成了招商局提供担保、招商银行提供贷款，支持招商地产狂飙突进的幕后格局。

　　从招商地产2010年上半年获得的长期贷款中，更可见这一定式。如招商地产向招行蛇口支行借款4.7亿元，向招行深圳新时代支行借款4.7亿元，均由招商局蛇口工业区提供担保。而招商地产子公司瑞嘉投资实业向招行离岸业务部借款3600万美元，亦由香港招商局提供担保。

　　截至今年上半年，香港招商局和招商局蛇口工业区为招商地产及其子公司约48.5亿元贷款（借款）资金提供担保，且尚未履行完担保义务。

　　除贷款担保支持外，招商局未来5年将在深圳再投资600亿元，招商地产将因此获得数个对应项目，分别是海上世界CBD项目，面积130万平方米的蛇口太子湾国际邮轮母港项目，前海3至4平方公里项目。

　　但对招行而言，为招商地产提供贷款也并非无限制，审慎从事地产贷款已经成为因应调控政策的既定策略，其地产贷款占总贷款比约为7%。

　　深圳某地产分析人士称，招商地产面临的资金困境，是目前众多地产商集体的困惑。只不过，招商地产背后有招商局和招商银行，这是幸运之处，也是它的不幸之处。因为身后有大树，才助长了招商地产的大扩张，而近年扩张步伐不审慎，这才加剧了资金流的紧张。

　　“因此，除非万不得已，招商地产主要还是靠自救。”他说。

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