随着行业的纵深发展，国家宏观调控的持续发力，房地产行业结构发生了深刻变化。在传统住宅地产成熟饱和、商业地产竞争加剧的形势下，产业地产作为房地产行业的一支，越来越受到市场的重视。然而，面对产业地产林林总总的项目，无论是科技园区、、总部基地，其背后所隐藏的开发速度和长周期挑战、失败园区的教训等潜在隐忧，均超乎想象。因此，产业地产的开发特点及其成功运营的关键因素值得我们去研究。本文将对知名产业地产运营商联东集团进行经验研究。

　　作为中国产业地产的先行者，联东集团自2003年涉足地产业，已成功布局环渤海、长三角、东北工业基地三大经济圈层区域中心，成为国内开发规模最大、产品系列最全、园区入驻企业最多的产业地产运营商之一。 联东集团开创了产业地产的“聚合U模式”，构建了产业价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，形成了业态、功能和资源的聚合，实现了第二、三产业的匹配和互动，成为区域经济的新引擎。其运营经验包含如下几个方面：

　　一、布局。布局在三大城市群的大中城市，选址于城市副中心、高新区、开发区、工业园区，依托原有区域布局打造产业综合体或总部基地

　　联东U谷主要布局3大城市群、25个主要城市，各类园区项目44个。

　　二、产品。以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态

　　联东集团主要发展产业综合体和总部基地两种物业类型，其中产业综合体项目占比达80%以上。集团研究和开发总部、研发、生产、定制和配套设施五类产品。

　　三、产业定位。依托城市原有产业基础，发挥当地优势，精准定位产业方向及产业链环节，着重于产业链两端研发、营销高附加值环节，发展产业链两端“U模式”

　　联东集团结合当地政府产业规划及区域主导产业特点发展区域支柱产业，聚合上下游产业集群。在产业链选择上，联东集团重点发展处于产业链上游的研发和下游的营销环节，实现二三产业的互动，增加产业附加值。

　　四、平台。搭建合作平台，与政府合作开发享受优惠政策，与企业合作统筹客户资源

　　政企联合开发，政府提供土地及相应优惠政策，联东开发建设、招商管理。联东产业地产开发采取政企合作开发模式，通过与政府协议拿地的方式获取工业用地，然后进行配套建设，并为其解决招商难题，引进人才、产业等资源，提升政府持续税收。

　　统筹全国及海外资源平台，共享全国客户资源，以主导产业链为目标招商。联东集团在全国拥有300多名招商人员，已与50多家机构达成合作。

　　搭建服务平台，为企业提供标准化物业服务、特色化增值服务和个性化服务。联东的运营团队建设了10大运营平台，可以为客户提供政策扶持、人力资源、金融服务、会展、贸易、物流、统采统购、法律咨询等增值服务及个性服务。

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