上海税务：企业出租免租期及跨年租金等5个热点问题

招商引资葛毅明133912197932年前 (2024-09-21)产业地产资讯129

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　　1、租赁期限为2年，2022年11月为免租期，2022年12月1日至2024年11月30日为租赁期，已一次性收取2年租金230万元，并在当月开具了增值税专用发票。那么，一次性取得的租金收入和免租期部分的收入，如何缴纳增值税？

　　答：一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。因此，企业出租房屋取得收入应按“现代服务业—租赁服务”缴纳增值税，一般纳税人适用税率为9%。

　　纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。因此，免租期不需要缴纳增值税。

　　因为当月已开具发票，根据规定，发生应税销售行为，增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。因此，取得的2年租金230万元全部应在所属期11月份申报缴纳增值税。

　　2、一次性收取的跨年租金，需要全部确认为2022年度企业所得税收入吗？

　　答：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

　　关于租金收入确认问题，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

　　因此，对收到的230万元跨年度租金，可在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　3、针对合同中约定的免租期，我公司的房产税还用缴纳吗？

　　答：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

　　对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　因此，甲公司免租期房产税应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%/12*免租期月份数。租赁期的房产税按租金收入计算缴纳，本市房产税为按季征收，应由分摊到的每个季度的租金收入作为缴纳房产税的计税依据。根据规定，房产出租的计征房产税的租金收入不含增值税。

　　4、公司签订的《厂房租赁合同》在计算缴纳印花税时，计税依据是否包括增值税税款，该如何缴纳？

　　答：应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。财产租赁合同，税率为租金的千分之一。

　　因此，甲公司应按合同中规定的总租金230万元作为计算印花税的计税依据。

　　5、开具发票时备注栏没有填写，现在对方财务让我重新换开发票，备注栏需要填什么？

　　答：出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

　　《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）

　　《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）