“村改”下一站：谁来运营顺德产业发展新空间？

admin1年前 (2024-09-21)产业地产资讯53

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　5月1日凌晨，位于佛山顺德龙江镇仙塘宝涌工业区的一栋小楼里灯火通明，这是佛山（顺德）万洋众创城在为五一开放招商中心做最后的准备。作为顺德“村改”示范项目之一，浙江万洋集团将在这片曾经遍是破旧厂房的土地上，打造约27万平方米的“新一代绿色生态智造产业园”。

　　村级工业园曾是顺德乃至珠三角经济腾飞的历史功臣，但也慢慢成为了高质量发展的包袱。过去一年，顺德以铁腕手段推进改造，累计已完成土地整理5654亩。今年的任务更为艰巨。4月29日的顺德区委常委会（扩大）会议提出，将2019年的村级工业园改造目标提升到2万亩。

　　除旧不易，迎新更难。改造村级工业园的下一步，是建起适应世界级产业集群发展需求的新载体，这是高质量发展的必由之路。完成土地整理后，高端厂房和配套设施的硬件建设几无障碍。而如何彻底改变“村级”发展模式，在新空间里做高质量的产业规划、招商和运营，则成为更关键的问题。

　　“珠江模式”变形记：村里来了“产业发展负责人”

　　100－D1、100－D2、100－D3……从今年2月开始担任位于乐从镇上华村的上华智能智造产业园产业发展负责人以来，周虎就为自己制定了一个推进园区工作的“百日计划”，并且在微信朋友圈持续更新动态。该产业园一期项目还未全部建成，招商是这里的工作重心，他的朋友圈内容主要是根据园区发展定位，对接各类企业、商协会和其他产业载体。

　　在传统的村级工业园，周虎的这个职位并不存在。“小散乱污”中的“散”，指的正是招商运营缺乏统筹协调，产业发展集约程度低。对于许多村集体来说，收取租金是从园区获益的最主要方式。有的村甚至在早期就以较低的价格与租户签订长期租约，“一房东”“二房东”又将土地与厂房进行数次转租，专业化运营也无从谈起。

　　时间回到改革开放初期。1985年，著名学者费孝通前往香港考察。当看到许多挤在多层大厦里的“蜂窝般”小型工厂时，他不禁想象，如果自己有孙悟空的本领，就把这些劳动密集型的加工厂一口气吹到内地去。后来他发现，这样的怪想在珠江三角洲早已成为现实，始作者不是孙悟空，而是香港与内地工资、地价差额所形成的经济气流。

　　顺德是“珠江模式”的典型代表，从1978年就开始通过“三来一补”等方式吸引外资，并利用外商的资本、技术提升本土产业的内生力量。不过，在“村村点火户户冒烟”的同时，费孝通所见的“蜂窝”式的工业集聚形态并没有同时引进。除了大型企业随着自身壮大而建设起独立的工业区之外，许多中小制造业企业仍然在村级工业园中发展。

　　正如农民自建住房在城市化进程中慢慢变成了商品房小区，工业领域出现商品厂房是大势所趋。商品厂房不仅意味着更高的土地利用效率，而且无论入驻其中的企业是租地还是买房，园区运营管理水平相比村级工业园都有着极大提升。

　　2005年，香港康富来集团在顺德建设的天富来国际工业城入市，成为全市第一个真正意义上的工业地产项目。康富来董事长李仲明曾在深圳投资了内地最早的多层厂房。在容桂街道容里工业区，它参考香港、新加坡等地产业发展经验，将一片容积率只有0．35的星栅厂房改造成了容积率达2．8的现代化多层厂房，并为企业经营提供多种专业服务。

　　不过，这种集中建设、专业运营的产业地产模式并未很快得到大范围推广，更多地面向非制造型企业和中小企业总部，例如各个创意产业园、科技孵化器等。多年来，村级工业园仍然是顺德经济发展的最重要载体之一。在本轮村级工业园改造攻坚战之前，村级工业园虽然只为顺德贡献了27％的产值和4．3％的税收，但是却占地13．5万亩，达已投产工业用地面积的70％。

　　产业运营“五军之战”：不赚土地和厂房买卖的“快钱”

　　到了今天，顺德的产业用地已经十分紧张，村级工业园改造的需求迫切。许多村集体和以收租和简单维护为主要经营方式的原有权益方，也给专业化的产业运营者留出了空间。

　　“就算政府不提出改造，我后面几年都不想再对园区做投入了。”20年前，容桂企业家伍劲波在细滘社区租下了20亩土地，一边自用一边把多余的地方建起厂房转租，赚取租金差价。但随着厂房日渐破旧，修缮难度增加，租金也几乎多年未涨。去年，伍劲波从园区退出，成为主动配合“村改”的典型之一。

　　一场新的竞争来临，五路资本闻风而动。

　　首先看到机遇的是本土的大型地产企业。去年2月，以美地置业为大股东，与顺德区、乐从镇两级国资联合成立了美铭地产。5月，上华智能智造产业园项目顺利奠基。该项目将长期运营、只租不售，不仅是顺德区和乐从镇的村级工业园改造典范，而且标志著美地置业的首个产业地产项目落地。

　　地方国有资本不仅联合民营资本切入产业园建设运营，在一些项目中也独力上场。去年5月奠基的德龙智造科技园，是顺德首个由区镇两级国资联合推动，由村集体作为权属方公开引入投资方建设运营的村级工业园改造项目。签约方之一顺德科创集团此前已有南方智谷科创大厦等产业项目在运作，德龙科技园项目对其而言开创了一种新模式。该集团希望复制和深化这一模式，深度参与村级工业园改造。

　　碧桂园则代表了又一种参与类型。虽然碧桂园以地产为主营业务，但在机器人谷项目上却是以制造业新兴巨头的身份切入，整合其本身的地产运营资源。去年9月的博智林机器人谷项目签约仪式现场，碧桂园集团有关负责人表示，希望将其打造为包括人才培养、生产制造、系统集成等环节的全产业链服务平台。

　　不少占有大片土地的一般制造业企业，选择了借助园区改造契机，把业务领域从做“做企业”延伸到“做园区”。在杏坛镇高西村级工业园，广东省东原厨具实业有限公司占地超过100亩，成为改造的主要参与者。因为企业投资人在其他地方已有园区运作的经验，所以也将参与改造后的园区整体运营。该公司常务副总经理郭宪华在4月初的启动仪式上说，尽管首期投入巨大，但是转型发展是必然，因此公司对改造非常主动。

　　一批有着丰富产业地产运营经验的“过江龙”，也为顺德村级工业园改造提供了新鲜的血液。龙江镇在完成仙塘宝涌工业区项目土地收储后，坚持设定高规格的准入门槛，拒绝以买卖厂房为主要内容的“纯工业地产”开发。最终，在全国运营了多个园区，具备招商引资、中小企业服务、智能化管理等能力的浙江万洋集团入围，这也是该公司首度落子珠三角。虽然当地从土地出让获得的直接受益并不高，但却得到了更长远的产业之利。

　　走“再市场化”之路：从30个主题园区到世界级产业集群

　　企业是产业发展的细胞，园区则是企业发展的载体。依托专业的产业运营商来操作村级工业园改造后腾出的空间，村集体和政府的力量在微观的产业载体打造中退居其次，事实上正是顺德正在进行的“再市场化”改革的一部分，也是推进打造世界级产业集群的一部分。

　　“我们将坚定不移地走市场化的道路。深圳很多企业运营产业园区非常专业，我们希望顺德村级工业园改造的大破之后要立现代的产业园区，这就需要引进社会的力量。”在今年3月底的深圳招商推介会上，佛山市委常委、顺德区委书记郭文海不仅表达了引进新企业的期望，而且向当地的优秀产业运营商发出了邀请。

　　无论是本地还是外来的运营商，顺德的目标都在于依托市场力量新建一批现代主题产业园，加快世界级产业集群建设。在率先建设广东省高质量发展体制机制改革创新实验区的实施方案中，顺德计划到2022年，全区规划建设的30个生态集约现代主题产业园全面动工建设，建立起现代产业园区体系。

　　“顺德的村级工业园改造是坚持产业为王。拆后怎么建、在拆的同时怎样策划园区招商，真正让产业项目线日的顺德区政协月度协商座谈会上，顺德区委常委、区村改办主任梁伟沛在表达了对未来园区运营的关切。他表示，将在改造中坚持政府推动、市场主导，充分激发企业家与市场的活力。

　　在“再市场化”改革引领下，产业园区的建设管理机制正在逐步创新。顺德提出，要制定主题产业园区高水平运营管理扶持政策，鼓励引入专业化产业园区运营商，取代单纯工业地产开发商，促进产业高端化、集群化发展。这一要求已经在一些项目中得到落实，刚刚开放招商中心的佛山（顺德）万洋众创城正是其中代表。

　　政府把更多的精力用在了宏观规划和营商环境打造上。4月下旬，《顺德区高质量推动村级工业园升级改造总体规划》编制工作启动。工作牵头方佛山市城市规划设计研究院有关负责人表示，将做好在产业集聚区划定与指引、产业准入标准与负面清单、减量配套政策建议和行动计划等工作，在近期指导30个主题产业园区落地。

　　如果顺德未来仍是村级工业园占据大量土地的局面，打造六千亿级世界一流家电产业集群、五千亿级国内一流机械装备产业集群的既定目标必将难以实现。而趁着村级工业园改造的东风，以“五大军团”为代表的一批优质的产业运营商深耕顺德，以30个主题园区为代表的一批高质量产业载体在顺德诞生，世界级产业集群的未来将不会遥远。

　　（责任编辑：季丽亚 HN003）

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