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　　原标题：原报告 临港东久生产类标准厂房REIT试水

　　观点指数中国基础设施公募REITs迎来了首个纯生产类标准厂房资产包。

　　10月中旬 ，国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称临港东久REIT）获受理，并于10月末获反馈意见，目前尚未获通过。该单产品由上海临港经济发展（集团）有限公司主导，参与方包括东久工业。

　　临港集团是上海市国资委控股的产业园区开发平台，而东久工业则是华平投资在中国参与投资设立的产业园区投资平台，双方合作多年，后者将表决权授予临港集团，因此该单产品亦为国资主导。入池资产均在长三角区域内，涵盖6个高新区，涉及上海、苏州、无锡、常州四个城市。

　　这批园区资产总建面达39.76万平方米，估值在22.37亿元。目前项目接近满租，现金流稳定，预计2021年和2022年年化可供分配收益率分别为4.90%、5.19%，为已发行园区类公募REITs的最高值。

　　该单REIT是首单底层资产为生产类标准厂房的产品，对未来的其他申报具有较大的参考意义。

　　此前申报的园区类REITs，包括招商蛇口所发的蛇口产园REIT、盐田港集团的盐田港仓储REIT、光全基金和光控安石所发的张江光大园REIT，以及东吴苏园REIT，均是国企、央企作为发行主体，唯独中金普洛斯REIT为纯外资主体。

　　不过，普洛斯中国深耕中国多年，业已构成中国物流仓储市场一超多强的局面，且背后有中资财团支撑，条件优于一般的园区建设、运营商。

　　而临港东久REIT无异，亦以国资主导，拟试水首个纯生产类标准厂房资产包的房地产投资信托基金发行。

　　数据来源：基金公告，观点指数整理

　　从交易结构来看，临港东久REIT继续采取早前发行产品所通用的公募基金+ABS模式。其中临港华平既是项目原始权益人之一，还同时参与该基金的战略配售，临港奉贤与临港华平则同时为底层园区资产提供运营管理服务。

　　另外值得关注的是，该单公募基金管理人国君资管正是上海第一单公募REITs张江光大园REIT的管理人。

　　临港集团为上海市国资委控股的产业园区开发平台，最初负责开发上海最早的产业园区漕河泾开发区，后又承担了临港新片区的开发任务，是上海备受重视的市属园区开发平台。

　　基金募集书显示，截至2021上半年，临港集团总资产1457.17亿元，主要租赁物业61个，可出租面积为267.94万平方米，其中包括18处标准厂房。

　　数据来源：基金公告，观点指数整理

　　东久中国则是华平投资与创始人孙冬平共同投资设立的中国产业园区投资平台，华平投资通过持有境外公司DNE 34.82%的股权，间接投资东久中国。

　　数据来源：基金公告，观点指数整理

　　截至目前，东久中国持有或运营的项目共计21处，合计建筑面积超200万平方米，其中标准厂房类资产10处，合计建筑面积78.91万平方米。

　　对比同期中关村产园REIT单一权益主体（中关村软件公司）、单一产业园区（中关村软件园）、单一项目公司（中发展壹号公司）的简洁，临港东久REIT有6个权益主体（实际2个），涉及6个产业园区，并有6个项目公司。

　　6处标准厂房估值22.37亿，租户稳定保证现金流

　　对比已发行的几单产业园区REIT以及同期申报的中关村产园REIT，临港东久REIT是首单底层资产为生产类标准厂房的产品，因此临港东久REIT在发行架构和估值上都有较好的参考意义。

　　该单REIT园区资产均为标准厂房类产业园区资产，主要的运营及盈利模式为对外出租和运营管理。所处地理位置均处于长三角产业较为强劲的国家级开发区、高新区内，具有较好的增长潜力。

　　项目竣工时间从2013年到2017年不等，运营期最短也接近4年，运营状态成熟，园区收入来源主要为市场化租赁的产业类租户的租金和管理费收入。

　　截至2021年6月，项目标的资产出租率接近100%，平均租金位于14.64元/平/月- 33.05元/平/月之间，现金流稳定。根据评估机构给出的3%-5%的租金增长率，以及入池资产租金与周边市场租金预期对比看，项目租金水平整体还有一定增长空间。

　　2018-2021年上半年（年化）的主营业务收入分别为8258万元、1.1亿元、1.27亿元和1.43元，经营性净现金流分别为6128万元、1.08亿元、1.12亿元和1.12亿元。按照22.37亿元的资产总估值，资本化率分别为2.74%、4.83%、5.01%和5.02%。

　　2021年和2022年的预计净现金流分派率（年化）分别为4.90%和5.19%，在目前已发行及在申报的所有产业地产类基础设施公募REITs中都是最高的。

　　从底层租户角度看，入池资产的租户以高端装备制造业、精密器械制造、汽车零部件等高新技术产业生产制造业为主，这类企业入驻园区后一般会投入大量资本性支出用于购买和投放生产设备，并搭建专门的生产、仓储及物流网络。

　　由于该类产业的特殊性，搬迁大型设备和重设仓储物流网络成本高昂，企业对长期稳定租约的诉求强烈，且所处行业处于上升期，租户对租金增长的可承受度也相对较强。

　　长三角地区为全国厂房需求最高的地区之一，而项目标的均为单层标准厂房，市场租赁需求旺盛，去化压力主要源于区内新入市的多层厂房，单层厂房的租金和市场去化高于行业平均值。

　　现金流稳定性，以及长三角标准生产厂房的稀缺性支撑起了较高的收益预期，也支撑起了预期现金分派率的高值。

　　总体而言，临港东久REIT在产品结构、底层资产选择，以及增长率等方面，都有所创新，对未来的申报有一定的借鉴意义。

　　原报告 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。返回搜狐，查看更多

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