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政府处理低效工业用地的10种举措

admin1个月前 (09-21)产业地产资讯9

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低效工业用地，是指土地使用权人未按土地投资协议、招商引资协议及土地出让合同等约定使用土地，其投资强度、容积率、建筑系数（建筑密度）和土地产出率、税收等指标未达到约定要求，仍有调整利用空间的建设用地。

从政府的角度出发，如何破解土地低效利用的顽疾？以下是具体举措：

腾笼换鸟

低效的小鸟分为两种情况，一种起码还会唱两句，但是唱不出中国好声音；另一种根本不怎么张嘴。对应两种解决方法：置换和回收。

置换低效用地

在粗放发展时期，政府难免会遗留些许低效工业用地，但有些土地在出让时，签订的协议对企业未达标的惩罚与退出措施普遍缺乏约束，政府处理时法律依据不足，只能以协商为主，费时又费力。

站在企业的角度，自身收益蕞重要，所以用同等价值且更适合企业配套的土地来置换，既提高了企业的收益又提升土地资源利用率，双赢双收，何乐而不为。

回收闲置用地

对于不符合产业政策及各类相关规划的低效型用地，可以通过政府收储回收的方式对其进行腾退，纳入政府土地储备库。

待土地改造提升后，根据产业发展战略、招商引资工作计划和土地供应计划重新供地。

先租后让

前些年，一些地方政府可是因为传统的土地出让模式吃尽了苦头。

因为供应年限过高（蕞高50年），项目合作协议不完善，准入标准功能失效等弊端暴露，导致土地利用率极低，甚至一些企业买地后不立即经营，而是等待土地升值再进行开发。

种种低效用地现象的频发，让有限的土地资源无法精准地服务实体经济，进而损害了地区经济发展。

为了破解困境，浙江率先推广“先租后让”的工业用地模式，实质是让企业先租赁土地，等进入稳定期后，再决定是否购买土地，从而减少因盲目购地所导致的土地浪费。

经过近年的身先探索和实践，对地方政府因地制宜、约束土地功能、提高土地集约化利用做出了重要贡献。

改革焕新

空间换地（厂房改造）

在土地资源有限的情况下，如何盘活存量、集约利用成了发展的难题，而“空间换地”就是破解这个问题的金钥匙。

对于被空间制约发展的厂房，经批准利用对现有厂房改建、加层加地下的方式，提高土地投资强度和容积率，来增加企业生产用地规模、缓解用地需求，同时加快企业技术的改造速度，提升产值。

瑞泽科技曾一直处在这样尴尬的困境里——原本的老厂房，占地大建筑面积小，导致没有厂房供新产品生产。

温州市平阳县政府想尽办法，支持企业“借天生地”，将原有的1层厂房升级成5层厂房，面积从2000㎡一举突破了21000㎡，增长10倍有余。

利用新的空间一年可以多生产6000台全息多媒体展示机，预计带来超过7000万元产值。

产业升级

龙湖蓝海引擎淡水河畔科创园的前身是闵行区黄二村的一座旧工厂，“旧瓶已难装新酒”，其承载的产业也十分落后，亟需改造升级。

龙湖以“改造性再运用”对园区进行规划，将旧工厂改造升级为科创园，重点引进了高新技术、航空航天、生物医药等产业。引进了术锐、节卡、图灵智算量子科技、蓝剑航天等一批业界颇为知名的高新科技企业的入驻，形成高新技术企业的“新聚点”。

在符合空间规划的前提下，龙湖以改变土地用途的方式推动产业优化，大幅度提升了土地使用价值的上限，唤醒了整块区域的迭代更新。

土地变性

在符合城乡规划、产业规划的前提下，允许企业申请将仓储用地调整为工业用地，按规定补缴土地出让金；

对经营状况较好、创新能级较强、发展潜力较大的企业，可以鼓励其申请工业用地升级M0创新用地，并在土地变更合同中约定各项考核指标与奖惩措施。

建筑功能优化

在法律允许范围内，适当提升企业配套用房比例，允许企业建造一定的研发用房与行政办公用房，提升土地利用效率。

但要注意，配套用地的面积不得超过工业项目总用地面积的7%，且建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的15%。配套用房不得建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

整合重组

嫁接重组

如果政企间合作已逐渐成熟，或者政府有足够的预算，可以优先招商优质项目入驻，原企业以土地厂房入股，通过投资或联合经营的方式获取利益。

或者政府出资，事先签订低效用地的开发方式与利益分成的协议，与企业合作开发。

整合开发

政府主动约谈企业，以土地置换的方式，将企业名下无抵押、查封、产权清晰的相邻土地合并到一处进行集中开发，统一管理。

企业发展势头良好，但由于现有厂房不够使用，新的设施设备难以进场——中振永磁发展陷入“进退两难”的窘境。

公司想扩大生产规模，可是一直拿不到用地指标，而订单又常常处于饱和状态，无奈之下只能舍弃部分客户订单。横店镇相关部门单位主动来到中振永磁开展服务活动，牵线搭桥。

在单位的积极协调下，中振永磁与园区内另外一家低效产能企业签订了收购协议，由中振永磁出资购买26.4亩土地的空间，盘活这一低效存量，预计年产值三年翻一番。

将土地纳入公益需要，强制回收

《土地管理法》规定，为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要进行的土地收储计划或国有土地上房屋征收决定，是具有排他性、强制性的。

这时，企业只能配合地方政府进行土地收储或房屋征收，但是相应的也要给予适当补偿。

适用情况：政府有建设公共设施需求，且该地块符合选址条件。

处理低效工业用地的办法不少，但是再怎么亡羊补牢，都不如提前打好预防针。

在坚持“一张蓝图绘到底”的基础上，做好项目审批工作，严把项目准入关，摸清企业真实情况，才能尽可能避免此类问题的出现。

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