导语：现今的建设住宅的费用一般要分为四大块，首先就是是楼面价格，这也是住宅的主要成本；二是开工建设中的材料费、人工费和机械费用；三是税费；四是营销策划费用和销售费用。

　　需要特别说明一点的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是与住宅的“高档”程度有很大关系，越高档则所花费的材料费和设计、策划成本费越高；二是地区间在费用核算上也有差异，三四线城市用人成本低，材料费用也相对较低，而一二线等大中城市的用人成本高，且材料费微高。

　　那么在核算成本前我们首先先说一下“容积率”：

　　简单的理解容积率=总建筑面积/土地面积，土地面积1亩=666.6平方米，那么每亩土地上的总建筑面积就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；

　　容积率2.5%大约层数18层左右的中高层建筑为主，有地下车位，一般可能还有部分商业。

　　（2）基础设施配套费：200元每平米

　　（3）建设成本：2230元（有下面几部分组成）

　　地上建安成本；1800元（地下建安每平1800元）

　　（1）销售费用；销售收入的2.5%；按照100元

　　（2）财务费用：销售收入的2.5%；按照100元

　　（3）税费：（增值税，增值税附加。土增税；企业所得税等）按照销售收入的15%到25%，取个中间值按20%。

　　综合成本价：建筑成本4350元+销售费用100元+财务费用100元+税收910=5460元

　　综合以上费用可以得出房地产建筑成本不足5000元，但是如果加上其他费用和开发商利润，最终土地每亩320万元，容积率2.5%,销售价格至少7000元。

　　二：房地产销售定价，房产成本只是其中的一个因素，其他因素更重要。

　　（1）采用首次开盘价格较低，吸引购房者根据销售情况逐步提高价格的方式。这是房地产惯用的营销模式。

　　（2）根据销售情况确定销售周期的长短。也就是开发商的实力和操盘能力。

　　（3）根据市场变化，随时调动价格，房价不是静态的。即使取得土地成本低，销售价也是根据市场而定。

　　以上前两种都是提高售价的方式，实现利益最大化，首期的销售价有时可能会低于成本价或略高于成本价的方式，只是作为吸引人的手段，但是一旦遇到市场行情好时，就会变成高开高走。

　　所以说土地价格320万元，楼面价不足2000元的价格，加上所谓的各种费用和成本，房屋成本大致在 即使开发商按照较低的售价也在7000元左右。

　　如果遇到好的时机和开发商善于营销，至少在7000元以上。土地成本只作为房屋售价的一部分，关键定售价在于项目所在地周边的市场价，和房地产市场情况而定。

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