工业厂房分割销售合同效力——上海法院篇

admin1年前 (2024-09-21)产业地产资讯70

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　　工业厂房分割销售合同效力，在不同地区的法院有不同的认定，上海的法院一般都认为工业厂房分割销售合同有效。

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”

　　《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》【沪规土资地（2011）1023号】规定，产业园区中同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记；登记机构核准登记的，应在房屋土地登记簿和房地产权证的附记栏内注记“土地、房屋不得分宗、分幢、分层、分套、分间转让”

　　《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》【沪府办（2014）26号】所规定的“各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。”

　　《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。” 《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

　　讨论工业用房未经批准分割转让的合同是否有效，其实就是讨论上述规定是否是效力性强制性规定。

　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“……16.人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的市场准入资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”

　　“分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准”、“不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记”、“不得分割办理登记”，上海法院认为违反上述规定并不会绝对地损害国家利益或者社会利益，土地管理部门和房产管理部门的批准只是为了管理房地产开发及出售的秩序。因此，上述规定是管理性规定，违反上述规定并不会导致合同无效。

　　参考案例：上海嘉利矿山电子有限公司诉中国工商银行股份有限公司上海市张江支行房屋买卖合同纠纷案

　　案情简介：工行张江支行与嘉利公司于1997年12月26日签订《上海市房屋转让合同》，合同约定，甲方（卖方）嘉利公司，乙方（买方）工行张江支行，乙方出资1,287,000元向甲方购买上海市浦东新区XX路XX号，坐北朝南，甲段底层7间房屋，乙方在合同签订后将售价款50%支付于甲方，乙方在试营业前支付40%，待甲方办妥房屋竣工验收手续及转让手续后，乙方将售价余款全部支付于甲方，并由甲方另立发票为凭。双方同意，甲方在本合同签订生效之日起，将本合同项下该房屋先交于乙方使用。合同签订后，工行张江支行于1998年3月20日、12月22日各支付嘉利公司房款50万元、65万元，嘉利公司亦将涉案房屋交付工行张江支行使用至今。涉案房屋的产权现登记在嘉利公司名下。

　　一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初78632号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。嘉利公司与工行张江支行就买卖涉案房屋所签订的《上海市房屋转让合同》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。在合同履行过程中，工行张江支行已经按照合同约定向嘉利公司支付了房款115万元，嘉利公司亦将涉案房屋交付工行张江支行使用至今。现工行张江支行要求确认双方签订的房屋转让合同有效，并享有房屋使用权，符合法律规定，故应予支持。嘉利公司辩称，涉案合同非其真实意思表示，因其未能提供证据予以证实，故不予采信。

　　一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2017年3月14日作出判决：一、中国工商银行股份有限公司上海市张江支行、上海嘉利矿山电子有限公司于1997年12月26日签订《上海市房屋转让合同》有效；二、中国工商银行股份有限公司上海市张江支行对上海市浦东新区XX路XX号（坐北朝南）甲段底层7间房屋享有使用权。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海嘉利矿山电子有限公司负担。

　　二审【案号：上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终5789号】本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的转让合同之效力，被上诉人依据该转让合同主张其享有该房屋之使用权是否具有合法依据。根据本案所查明的事实，上诉人将其所有的上海市浦东新区XX路XX号（坐北朝南）甲段底层7间房屋出售给被上诉人，双方为此签订的房屋转让合同系双方真实意思表示。虽然该部分房屋属于工业厂房，其分割转让亦未办理相关审批和过户登记，但该转让合同并未违反我国相关效力性禁止性规定。一审法院认定该转让合同合法有效，当属正确。上诉人主张该转让合同无效，依据不足，本院不予采信。至于被上诉人依据该转让合同而主张其享有涉案房屋之合法使用权的诉请，因被上诉人亦认可其与上诉人签订房屋转让合同购买的系涉案房屋之产权，而该房屋产权尚未经相关行政审批，亦未过户登记至被上诉人名下，现被上诉人起诉要求确认其享有涉案房屋之使用权，于法无据，本院不予支持。一审法院认定被上诉人享有该房屋使用权，不妥，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初78632号民事判决第一项；

　　二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初78632号民事判决第二项；

　　三、驳回中国工商银行股份有限公司上海市张江支行的其余诉讼请求。

　　一审案件受理费减半收取人民币40元，由中国工商银行股份有限公司上海市张江支行、上海嘉利矿山电子有限公司各半负担；二审案件受理费人民币80元，由中国工商银行股份有限公司上海市张江支行、上海嘉利矿山电子有限公司各半负担。