相信敏感的人已经有所察觉，国际港务区接下来的发展有了新变化。

　　这样的变化，起源于上周刚刚结束土拍的两宗土地。这样的变化，值得更多人提前关注。

　　▶地籍编号为GW1-9-1的地块，位于国际港务区欧亚大道以西、林泓路以北；

　　▶地籍编号为GW1-9-2的地块，位于国际港务区欧亚大道以西、林泽路以北。

　　从地块所处位置，能发现这两宗地处于港务区秦汉大道的保税区板块。而对于“秦汉大道”四个字，可能很多人看到后会直接一句OMG，毕竟这已经超出很多港务区购房者的认知。

　　对于在港务区置业的朋友来讲，首选一定是奥体大道沿线，毕竟这里目前成熟度更高，目前楼盘数量也很多；其次是欧亚大道和港务大道沿线。

　　对于秦汉大道来讲，周边项目不多，目前有在售的招商央畔和待入市纯新盘金地玖峯悦，并且现阶段城市界面暂未完全打开，因此许多购房者会对这里未来的发展产生一定的疑虑。

　　在整个港务区发展最初，奥体板块确实是重点板块，并且现在区域的配套聚集性和能级也较高，但目前来看板块资源已经接近饱和，在基本形态已经落成的当下，港务区想要进一步发展自然不会仅仅依靠奥体板块，于是在全运会后，能够明显发现港务区的发展重点有了两个变化。

　　首先是向东走。毕竟在后全运时代下，国际港务区想要拉开发展骨架，以国际港务区管委会为中心向东发展势在必行。

　　从以往区域发展经验来看，行政中心所在地大多为资源的集合地，辐射带动区域发展，优先聚集发展资源。因此作为西安港务区行政中心的东部片区，其相关产业配套相较于奥体板块虽然尚有欠缺，但资源配置已经建立了一定的基础。

　　目前能够看到，港务区向东发展的过程中，华润、中冶、中铁、电建等国企开发商均已经入局，附近的公建配套也已经不断完善，而现阶段在港务区置业，也已经有不少购房者选择港务区东部片区。

　　其次是向北走。城市“北跨”的助力以及港务区北部资源的加持，再加上今年3月国际港务区与高陵区已经开展了合作共建区规划座谈会，一切都证明港务区发展向北走成为趋势。

　　当然，政策红利只是一方面，港务区之所以能够开始向北边的秦汉大道附近发展，是因为临近生态资源富足的灞渭三角洲，也为港务区向北走，为港务区重点发展秦汉大道沿线提供了有利条件。

　　灞渭三角洲作为西安市“八水”中“泾、渭、浐、灞”四水汇流地区，板块内已经预留渭河生态绿廊和灞河景观绿带。未来在灞渭三角洲的价值促进之下，港务区更有利于通过灞渭三角洲的生态价值形成与建成环境高度交织的生态空间网络。

　　此外，灞渭三角洲对港务区与渭北产业带的交通网络连接起到了强有力的助推作用。我们都知道国际港务区重点发展的是内陆港产业，而这些产业正好通过灞渭三角洲连接到渭北产业带，形成互通互联。

　　在今年7月，高陵和港务区召开的《渭河疏浚及两岸概念规划设计》国际竞赛评审会，对渭河周边片区的未来发展也进行了更加清晰的规划。除了灞渭三角洲之外，接下来城市北跨也将重点发展渭河沿线板块。

　　根据规划设计方案，能看到未来的渭河沿岸，规划以“生态人文会客厅，丝路交往新平台”为立意，为西安国际经贸往来和科教合作创造新空间。尤其是连接国际港务区北的渭河南岸，将划出六大区域，包括：文化交流区、会展服务区、体育活动区、商业休闲区、生态体验区、花园科创区。

　　同时规划有：都市文化公园、TOD商业中心、生态艺术展示基地、体育公园、市民公园、露天集市、活力天街、传媒艺术中心、科创绿野、产业展览天地等，包含商业、生态、公园、产业等多种业态。

　　未来，渭河两岸将通过构建三级风廊体系、海绵城市基盘，营造绿色节能、四季可赏的生态景观环境，实现顺风、顺水、顺四时的生态景观环境。顺应地理环境，让渭河沿岸整体形成“一心一环聚八廊、两轴六点串九区”的特色空间结构。

　　对标现阶段豪宅林立的价值高地浐灞三角洲，从曾经的众人“爱答不理”到现在眼睁睁看着浐灞三角洲的房价已经出现4万+，最终靠生态胜出的浐灞三角洲和现在的灞渭三角洲区位和发展相似度都无比接近。

　　因此不难发现，在灞渭三角洲的助力作用以及渭河两岸的发展之下，港务区也将不断优化生态资源，形成多维度的城市空间发展，当然包括港务以北的发展。

　　对于一部分人来讲，港务区近几年在公建配套等方面没有了太多声音，但事实在低调的发展过程中，国际港务区除了继续完善区域配套，也迎来了多重利好。

　　例如，引入总投资25亿元的康佳丝路科技城，未来将重点打造多功能科研中试厂房、高标准厂房、定制化厂房和总部办公，提供一站式企业服务平台、智慧化园区管理平台，发展成为集智能制造、研发创新、总部办公等多功能为一体的综合型、智慧化新型园区。

　　再例如，引入汇芯均和云谷未来信息产业基地项目，集研发、生产、销售为一体的综合性研发生产基地，涵盖研发中心、生产中心、综测中心、创新孵化中心、创新产品展示及交流中心、实训基地等主要功能。

　　利好加持和产业进驻之下，港务区价值变化也促使区域人居价值默默攀升。

　　✦2018-2022年港务区楼面价上涨情况

　　从2018年至今，短短5年国际港务区的住宅楼面价从1792元/㎡涨到7769元/㎡，平均一年地价就要上涨1200元/㎡，让人惊呼地价变化快的同时，也能够看出区域的发展潜力，毕竟如果区域的未来价值模糊，房企也不会轻易选择这里拿地盖房。

　　从最初2018年区域均价8600元/㎡还有人嫌远嫌贵，到上个月均价16157元/㎡。港务区5年房价的变化是惊人的，住宅价格的变化亦说明了区域人居的价值潜力。

　　国际港务区的住宅，已经从最初的纯粹刚需变为有品质的刚需甚至刚改产品。以明天即将登记的电建珑悦长安和刚刚面市的纯新盘金地玖峯悦来看，产品无论从整体规划、设计再到品质，都在步步进阶，虽然就面积来看以刚需、刚改为主，但就社区品质而言，很多设计比改善盘更有人性化。

　　整体来看，随着区域地价持续走高，房价只高不低的可能性绝对大，再加上住宅品质的不断进阶，可以预见港务区整体均价超过1.6万元/㎡甚至1.7万元/㎡的时代，已经不会太远。

　　对于购房者来讲，短期内在港务区置业看重已经落地的配套，但长远来看，港务区的价值才是更重要的。

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