当前位置:首页 > 产业地产资讯 > 正文内容

机构:未来房地产业的交易规模必然收缩

admin2个月前 (09-21)产业地产资讯13

  党的二十大报告中,“以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴”,在“增进民生福祉,提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向,具体提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。目前房地产业正处于转型关键期,以中国式现代化推进的方向和趋势又会是怎样的呢?

  本文将从市场规模、竞争趋势、改革方向三个方面进行初步阐述。

  二十大报告明确了“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。发展是党执政兴国的头部要务”,“坚持把发展经济的着力点放在实体经济上,推进新型工业化,加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国”。

  再一次强调经济“脱虚向实”,经济重心向实体经济转移。原因众所周知:纵观历史、环顾全球,没有一个国家是依靠房地产走上强国之路的。无论是欧洲、美国的强大,还是近邻日本、韩国和新加坡的繁华,事实证明,实体经济才是强国的根本。

  房地产业的转型事关根本和长远,伴随着实体经济的做强做大,房地产业的交易规模必然会收缩。

  自2020年开始,中央政府审时度势,主动防范化解风险,进入了去泡沫化、去金融化阶段,行业经历了短期的政策调整。今年6月起,房地产泡沫化、金融化势头得到扭转,随着利好政策持续发力,市场在逐渐筑底的过程中,信心也在逐步恢复,但短期市场依然承压。预计今年全国新房交易规模在14亿平方米左右,同比下降趋势不会变。

  中长期看,过去的“高负债、高杠杆、高周转”的高速规模化扩张发展模式会持续调整,未来的市场规模预计会在今年的总规模左右波动,房地产行业将逐步转向提品质的缩量发展阶段。

  一 对房地产企业的竞争力提出更高要求。

  因为缩量发展,意味着竞争会加剧,意味着行业的容错率也会下降,只有精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。面对缩量发展的市场,以及行业压力,相信所有地产企业都会检讨和反思过往的发展模式,提升竞争力的同时,做好有质量的发展。

  二 意味着租购并举的住房制度改革将加快。

  十九大报告中,租购并举住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的;二十大报告则是在“增进民生福祉,提高人民生活品质”的大框架下进行的。可以看出,住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标。在住房交易市场规模缩量的背景下,住房租赁市场的发展将加快。

  房地产依然是超十万亿级的大市场,

  未来的住房交易市场规模会收缩到多少呢?

  如万科郁亮所言“房地产依然是一个十万亿级市场,常做常有,常做常新”。

  “十万亿级市场”不是万科独有的论断,也是行业从业者的普遍判断。具体逻辑是这样的:我国房地产市场的基本面没有变,住房需求依然旺盛。我国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求。同时,房子是一种自然更新的需求,在现存量住宅中,按照自然更新速度,每年需要更替10亿-11亿平方米左右。根据国家统计局公布截至2020年我国约有517亿平方米城市住宅,如果按照住房更替周期50年粗略计算的线亿平方米左右,假设更替价格1万元/平方米,更替比例1,那么未来十年每年至少有十万亿级的市场交易规模。

  十万亿级市场交易规模在城市间如何分配?

  根据国家统计局公布《中国人口普查年鉴-2020》数据显示,我国城市家庭平均每户住房面积是92.17平方米,城市家庭人均居住面积为36.52平方米。不过,地区之间的差异很大。共有12个省份的户均居住面积超过了100平方米,也有6个省份的户均居住面积低于80平方米。比较突出的是头部经济大省广东,城市家庭人均居住面积不足30平方米。可见,在人口增量大的大湾区等都市圈,北京上海等一二线城市群,城市住房一直比较紧张,人房矛盾突出,未来需求空间依然很大。

  可以看出,未来,在一些人口持续流入的地区,市场空间也相对大。房地产的供需主要集中在全国人口/劳动力流入地、人口大规模集聚地,与房地产相关的土地、资本等资源要素也会有机统筹、优化配置,由此演变出房地产市场的分化加剧趋势——从都市圈城市群分化到城市分化,再到城市内细分板块分化,全国各城市的土地指标配置也会根据人口来更加科学的调配,城市间的“抢人大战”也会持续上演,房地产的竞争范围会扩大到全国统一大市场。

  针对房地产行业,二十大提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这说明,尽管今年以来,从中央到地方,各种顺周期的措施频出,但基本方针没有动摇,力度没有放松。“高负债、高杠杆、高周转”的时代已经过去,建立高质量发展的长效机制,才是房地产转型的唯一之路,才 与“中国式现代化”的内涵相吻合。

  建立健全长效机制,会侧重供给侧结构性的改革,侧重构建行业的新发展格局,及与新格局相匹配的完善的法律法规,为高质量发展奠定制度性基础,这是在法治轨道上全面建设社会主义现代化国家的重要一环。改革方向预计会有以下六点:

  一是设计并落实“住有所居”的住房制度:探索多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度。借鉴保障房+商品房双重市场结构的新加坡模式,建立二元房地产结构内部的运作机制。

  二是优化土地供应模式:土地资源配置会着力推进城乡融合和区域协调发展,如逐步落实产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走的供需原则。

  三是创新金融模式:积极探索REITs等金融创新,将实体房地产和金融资产有机结合。

  四是加快经营模式转变:销售型、开发型向持有、长租、运营的模式转变。

  五是税收制度改革持续深化:落实税收法定原则,如土地增值税、房地产相关税将会逐步明确立法、严格执行,用来补充公共服务和社会保障资金。

  六是加快实施科技驱动发展战略:通过加快新科技、新技术的创新应用,带动房地产价值链和产业链的升级和发展,推动绿色发展。

  综上所述,以中国式现代化推进房地产业转型所带来的三个趋势变化,将推进房地产业更加稳健向上,蕞终走向可持续发展之路。

  文章来源:尚耀咨询 文章标题有所更改

葛毅明微信号
产业招商/厂房土地租售:400 0123 021
或微信/手机:135246785151356468684613391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号,以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号

扫描二维码推送至手机访问。

版权声明:本文由中国产业园区招商网发布,如需转载请注明出处。部份内容收集于网络,如有不妥之处请联系我们删除 13391219793 仅微信

本文链接:http://news.021cf.cn/index.php/post/11186.html

分享给朋友:

相关文章

产业链和价值链的联系和区别?

产业链和价值链的联系和区别?

  产业链不再描述单个企业的链条而是呈现具有某种联系的不同产业的企业之间的供需关联。   产业链中大量存在着上下游关系和相互价值的交换。上游环节一般是基础产业环节和技术研发环节负责向下游环节输送产品或服务下游环节一般是市场拓展环节会向上游环节反馈信息。   大家可以结合下面这张移动游戏产业链去理解单研发环节就可能涉及IP方这里面就可能涉及游戏IP、网...

劳动力在产业部门之间流动的重要原因是什么?全球价值链是什么?

劳动力在产业部门之间流动的重要原因是什么?全球价值链是什么?

  由内容质量、互动评论、分享传播等多维度分值决定,勋章级别越高(),代表其在平台内的综合表现越好。   原标题:劳动力在产业部门之间流动的重要原因是什么?全球价值链是什么?   产业结构升级理论,①产业结构演变理论。部门之间相对收入上的差异,是劳动力在产业部门之间流动的重要原因。而比起农业来,工业的收入多;商业的收入又比工业多,即工业比农业,服务业...

十四五规划下军工行业的产业链和价值链

十四五规划下军工行业的产业链和价值链

  军工企业按照产业链顺序可以大致划分为上游材料和元器件供应商和单机、模块厂商,中游子系统(大部件)分包商,下游总装(整机或核心系统)承包商。   上游:上游主要产品为各类金属、有机和复合材料等原材料,以及组成系统的设备、零部件等,产品种类繁多,技术要求比较低。目前民营获证单位占已发证单位的比例超过40%。军工上游企业的技术和产品具有军民两用性,不...

新化延伸茶叶产业链价值链

新化延伸茶叶产业链价值链

  整合紫鹊界区域茶旅文资源,打造乡村振兴示范区   湖南日报9月8日讯(全媒体记者 周俊 通讯员 杨成伟 康益群)9月2日,记者来到新化县奉家镇无二冲茶旅文融合项目建设现场,工地一片繁忙,施工人员正抓紧铺设游步道。“项目核心区就在家门口,要建设露天剧场、观光游步道,还有茶亭、古围栏、古茶树保护设施等,不仅能带动村里发展,我们这些文旅企业也能搭车赚钱。”紫金茶叶公司负...

巩固制造业大省地位向产业链价值链高端迈进山东瞄向高端装备七大产业链

巩固制造业大省地位向产业链价值链高端迈进山东瞄向高端装备七大产业链

  由内容质量、互动评论、分享传播等多维度分值决定,勋章级别越高(),代表其在平台内的综合表现越好。   原标题:巩固制造业大省地位,向产业链价值链高端迈进,山东瞄向高端装备七大产业链   巩固制造业大省地位,向产业链价值链高端迈进,山东瞄向高端装备七大产业链   发展制造业,是当前诸多省份共同关注的焦点。高端装备是制造业发展的基石...

推动“一链串三产”提升小麦价值链

推动“一链串三产”提升小麦价值链

  由内容质量、互动评论、分享传播等多维度分值决定,勋章级别越高(),代表其在平台内的综合表现越好。   原标题:推动“一链串三产”提升小麦价值链   “我市作为国家粮食主产核心区和功能区,近5年小麦播种面积稳定在900万亩以上。小麦全产业链高质量发展,急需破解小麦‘品种、品质、品牌’不能满足加工业和消费者需求所带来的农民种粮效益低、小麦市场竞争力弱...

创新驱动发展上海产业链价值链向高端跃升

创新驱动发展上海产业链价值链向高端跃升

  我国成功发射试验十六号A/B星和试...   我国国产首台质子治疗系统获批上市   预计“十四五”期间能源重点领域投...   大兴机场投运以来完成旅客吞吐量超...   我国积极培育经济新动能 构建新增长点   银保监会:国开行已支付全国首笔“...   国家发展改革委:将...

“十四五”规划下如何做价值链分析

“十四五”规划下如何做价值链分析

  分析企业在价值链中的优势和劣势,以在“十四五”规划中增加对优势环节的投入,剥离获利能力较低的弱势环节,从而进一步强化企业的核心竞争能力。   在企业的经营活动中,并不是每个经营环节都创造价值或者具有比较优势,企业所创造的价值或具有的比较优势,实际上来自企业价值链上某些特定环节的价值活动。这些真正创造价值的、具有比较优势的经营活动,才是蕞有价值的。...