机构:未来房地产业的交易规模必然收缩
党的二十大报告中,“以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴”,在“增进民生福祉,提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向,具体提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。目前房地产业正处于转型关键期,以中国式现代化推进的方向和趋势又会是怎样的呢?
本文将从市场规模、竞争趋势、改革方向三个方面进行初步阐述。
二十大报告明确了“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。发展是党执政兴国的头部要务”,“坚持把发展经济的着力点放在实体经济上,推进新型工业化,加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国”。
再一次强调经济“脱虚向实”,经济重心向实体经济转移。原因众所周知:纵观历史、环顾全球,没有一个国家是依靠房地产走上强国之路的。无论是欧洲、美国的强大,还是近邻日本、韩国和新加坡的繁华,事实证明,实体经济才是强国的根本。
房地产业的转型事关根本和长远,伴随着实体经济的做强做大,房地产业的交易规模必然会收缩。
自2020年开始,中央政府审时度势,主动防范化解风险,进入了去泡沫化、去金融化阶段,行业经历了短期的政策调整。今年6月起,房地产泡沫化、金融化势头得到扭转,随着利好政策持续发力,市场在逐渐筑底的过程中,信心也在逐步恢复,但短期市场依然承压。预计今年全国新房交易规模在14亿平方米左右,同比下降趋势不会变。
中长期看,过去的“高负债、高杠杆、高周转”的高速规模化扩张发展模式会持续调整,未来的市场规模预计会在今年的总规模左右波动,房地产行业将逐步转向提品质的缩量发展阶段。
一 对房地产企业的竞争力提出更高要求。
因为缩量发展,意味着竞争会加剧,意味着行业的容错率也会下降,只有精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。面对缩量发展的市场,以及行业压力,相信所有地产企业都会检讨和反思过往的发展模式,提升竞争力的同时,做好有质量的发展。
二 意味着租购并举的住房制度改革将加快。
十九大报告中,租购并举住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的;二十大报告则是在“增进民生福祉,提高人民生活品质”的大框架下进行的。可以看出,住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标。在住房交易市场规模缩量的背景下,住房租赁市场的发展将加快。
房地产依然是超十万亿级的大市场,
未来的住房交易市场规模会收缩到多少呢?
如万科郁亮所言“房地产依然是一个十万亿级市场,常做常有,常做常新”。
“十万亿级市场”不是万科独有的论断,也是行业从业者的普遍判断。具体逻辑是这样的:我国房地产市场的基本面没有变,住房需求依然旺盛。我国常住人口城镇化率63.9%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求。同时,房子是一种自然更新的需求,在现存量住宅中,按照自然更新速度,每年需要更替10亿-11亿平方米左右。根据国家统计局公布截至2020年我国约有517亿平方米城市住宅,如果按照住房更替周期50年粗略计算的线亿平方米左右,假设更替价格1万元/平方米,更替比例1,那么未来十年每年至少有十万亿级的市场交易规模。
十万亿级市场交易规模在城市间如何分配?
根据国家统计局公布《中国人口普查年鉴-2020》数据显示,我国城市家庭平均每户住房面积是92.17平方米,城市家庭人均居住面积为36.52平方米。不过,地区之间的差异很大。共有12个省份的户均居住面积超过了100平方米,也有6个省份的户均居住面积低于80平方米。比较突出的是头部经济大省广东,城市家庭人均居住面积不足30平方米。可见,在人口增量大的大湾区等都市圈,北京上海等一二线城市群,城市住房一直比较紧张,人房矛盾突出,未来需求空间依然很大。
可以看出,未来,在一些人口持续流入的地区,市场空间也相对大。房地产的供需主要集中在全国人口/劳动力流入地、人口大规模集聚地,与房地产相关的土地、资本等资源要素也会有机统筹、优化配置,由此演变出房地产市场的分化加剧趋势——从都市圈城市群分化到城市分化,再到城市内细分板块分化,全国各城市的土地指标配置也会根据人口来更加科学的调配,城市间的“抢人大战”也会持续上演,房地产的竞争范围会扩大到全国统一大市场。
针对房地产行业,二十大提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这说明,尽管今年以来,从中央到地方,各种顺周期的措施频出,但基本方针没有动摇,力度没有放松。“高负债、高杠杆、高周转”的时代已经过去,建立高质量发展的长效机制,才是房地产转型的唯一之路,才 与“中国式现代化”的内涵相吻合。
建立健全长效机制,会侧重供给侧结构性的改革,侧重构建行业的新发展格局,及与新格局相匹配的完善的法律法规,为高质量发展奠定制度性基础,这是在法治轨道上全面建设社会主义现代化国家的重要一环。改革方向预计会有以下六点:
一是设计并落实“住有所居”的住房制度:探索多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度。借鉴保障房+商品房双重市场结构的新加坡模式,建立二元房地产结构内部的运作机制。
二是优化土地供应模式:土地资源配置会着力推进城乡融合和区域协调发展,如逐步落实产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走的供需原则。
三是创新金融模式:积极探索REITs等金融创新,将实体房地产和金融资产有机结合。
四是加快经营模式转变:销售型、开发型向持有、长租、运营的模式转变。
五是税收制度改革持续深化:落实税收法定原则,如土地增值税、房地产相关税将会逐步明确立法、严格执行,用来补充公共服务和社会保障资金。
六是加快实施科技驱动发展战略:通过加快新科技、新技术的创新应用,带动房地产价值链和产业链的升级和发展,推动绿色发展。
综上所述,以中国式现代化推进房地产业转型所带来的三个趋势变化,将推进房地产业更加稳健向上,蕞终走向可持续发展之路。
文章来源:尚耀咨询 文章标题有所更改
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