党的二十大报告中，“以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴”，在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下阐述了房地产发展方向，具体提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。目前房地产业正处于转型关键期，以中国式现代化推进的方向和趋势又会是怎样的呢？

　　本文将从市场规模、竞争趋势、改革方向三个方面进行初步阐述。

　　二十大报告明确了“高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。发展是党执政兴国的头部要务”，“坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国”。

　　再一次强调经济“脱虚向实”，经济重心向实体经济转移。原因众所周知：纵观历史、环顾全球，没有一个国家是依靠房地产走上强国之路的。无论是欧洲、美国的强大，还是近邻日本、韩国和新加坡的繁华，事实证明，实体经济才是强国的根本。

　　房地产业的转型事关根本和长远，伴随着实体经济的做强做大，房地产业的交易规模必然会收缩。

　　自2020年开始，中央政府审时度势，主动防范化解风险，进入了去泡沫化、去金融化阶段，行业经历了短期的政策调整。今年6月起，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转，随着利好政策持续发力，市场在逐渐筑底的过程中，信心也在逐步恢复，但短期市场依然承压。预计今年全国新房交易规模在14亿平方米左右，同比下降趋势不会变。

　　中长期看，过去的“高负债、高杠杆、高周转”的高速规模化扩张发展模式会持续调整，未来的市场规模预计会在今年的总规模左右波动，房地产行业将逐步转向提品质的缩量发展阶段。

　　一 对房地产企业的竞争力提出更高要求。

　　因为缩量发展，意味着竞争会加剧，意味着行业的容错率也会下降，只有精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。面对缩量发展的市场，以及行业压力，相信所有地产企业都会检讨和反思过往的发展模式，提升竞争力的同时，做好有质量的发展。

　　二 意味着租购并举的住房制度改革将加快。

　　十九大报告中，租购并举住房制度改革是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下论述的；二十大报告则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行的。可以看出，住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标。在住房交易市场规模缩量的背景下，住房租赁市场的发展将加快。

　　房地产依然是超十万亿级的大市场，

　　未来的住房交易市场规模会收缩到多少呢？

　　如万科郁亮所言“房地产依然是一个十万亿级市场，常做常有，常做常新”。

　　“十万亿级市场”不是万科独有的论断，也是行业从业者的普遍判断。具体逻辑是这样的：我国房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，房子是一种自然更新的需求，在现存量住宅中，按照自然更新速度，每年需要更替10亿-11亿平方米左右。根据国家统计局公布截至2020年我国约有517亿平方米城市住宅，如果按照住房更替周期50年粗略计算的线亿平方米左右，假设更替价格1万元/平方米，更替比例1，那么未来十年每年至少有十万亿级的市场交易规模。

　　十万亿级市场交易规模在城市间如何分配？

　　根据国家统计局公布《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，我国城市家庭平均每户住房面积是92.17平方米，城市家庭人均居住面积为36.52平方米。不过，地区之间的差异很大。共有12个省份的户均居住面积超过了100平方米，也有6个省份的户均居住面积低于80平方米。比较突出的是头部经济大省广东，城市家庭人均居住面积不足30平方米。可见，在人口增量大的大湾区等都市圈，北京上海等一二线城市群，城市住房一直比较紧张，人房矛盾突出，未来需求空间依然很大。

　　可以看出，未来，在一些人口持续流入的地区，市场空间也相对大。房地产的供需主要集中在全国人口/劳动力流入地、人口大规模集聚地，与房地产相关的土地、资本等资源要素也会有机统筹、优化配置，由此演变出房地产市场的分化加剧趋势——从都市圈城市群分化到城市分化，再到城市内细分板块分化，全国各城市的土地指标配置也会根据人口来更加科学的调配，城市间的“抢人大战”也会持续上演，房地产的竞争范围会扩大到全国统一大市场。

　　针对房地产行业，二十大提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这说明，尽管今年以来，从中央到地方，各种顺周期的措施频出，但基本方针没有动摇，力度没有放松。“高负债、高杠杆、高周转”的时代已经过去，建立高质量发展的长效机制，才是房地产转型的唯一之路，才 与“中国式现代化”的内涵相吻合。

　　建立健全长效机制，会侧重供给侧结构性的改革，侧重构建行业的新发展格局，及与新格局相匹配的完善的法律法规，为高质量发展奠定制度性基础，这是在法治轨道上全面建设社会主义现代化国家的重要一环。改革方向预计会有以下六点：

　　一是设计并落实“住有所居”的住房制度：探索多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度。借鉴保障房+商品房双重市场结构的新加坡模式，建立二元房地产结构内部的运作机制。

　　二是优化土地供应模式：土地资源配置会着力推进城乡融合和区域协调发展，如逐步落实产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走的供需原则。

　　三是创新金融模式：积极探索REITs等金融创新，将实体房地产和金融资产有机结合。

　　四是加快经营模式转变：销售型、开发型向持有、长租、运营的模式转变。

　　五是税收制度改革持续深化：落实税收法定原则，如土地增值税、房地产相关税将会逐步明确立法、严格执行，用来补充公共服务和社会保障资金。

　　六是加快实施科技驱动发展战略：通过加快新科技、新技术的创新应用，带动房地产价值链和产业链的升级和发展，推动绿色发展。

　　综上所述，以中国式现代化推进房地产业转型所带来的三个趋势变化，将推进房地产业更加稳健向上，蕞终走向可持续发展之路。

　　文章来源：尚耀咨询 文章标题有所更改

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