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上海松江厂房出售造厂房赶不上招商“区区合作”模式调查

admin5个月前 (09-21)产业地产资讯20

　　[摘要] 上海松江厂房出售，造厂房赶不上招商“区区合作”。2011年年底，漕河泾松江园区传来的一串数据，令人振奋：到11月底，园区企业160多家，平均每家企业占地1.4亩，但平均亩产税收已达到50万元，是松江全区工业园区平均水平的3倍多。

　　上海松江厂房出售，造厂房赶不上招商“区区合作”。2011年年底，漕河泾松江园区传来的一串数据，令人振奋：到11月底，园区企业160多家，平均每家企业占地1.4亩，但平均亩产税收已达到50万元，是松江全区工业园区平均水平的3倍多。

　　漕河泾松江园区董事长王振富却有些烦恼：要求企业众多，园区却没有厂房可供。园区开发不到5年，每一期厂房建成之时，就是招商完成之时，“造房子的速度，始终跟不上招商的速度”。眼下，园区刚启动52万平方米新厂房的建设，已有几家大企业拿着定金要来预订“图纸上的厂房”。

　　这一边，漕河泾松江园区正逐步在新桥)镇、九亭)镇2700亩的土地上大)展蓝图；另一边，佘山镇也伸出橄榄枝，希望“区区合作”模式能够复制到那里的6平方公里土地上漕河泾松江园区快速崛起的秘诀是什么？记者近到园区就上海松江厂房出售作了调查。

　　莘砖公路以北、九新公路以东，一片以淡黄色为主基调的建筑群，便是漕河泾开发区松江生产性服务业功能区的首期工程。园区里，与上海郊区传统的开发区大不相同，不再是常见的单层或两层工业厂房，而是一栋栋68层甚至20多层的楼宇。

　　5年前，王振富提出要规划建设68层厂房时，就连自己的团队也有异议：在郊区建这么高的厂房，哪有企业会过来？后来，再规划20多层的楼宇，更是遭到外界的质疑。当时，不少人还不清楚，园区要打造的是集企业总部、研发、生产基地、测试基地乃至营销于一体的新型产业园区，吸引的也不再是传统的工业企业，对厂房的、间距、可租面积、容积率，以及各种配套细节自然需求是不一样的。

　　“多年的产业研究和实践经验告诉我们，有两个转移将不以人的意志为转移。一个是上海的普通制造加工业会向外地转移，另一个是国内外企业的地区总部和研发等将会向上海转移。”王振富表示，第二、三产业融合发展、“制造产业服务化”已是上海产业发展的趋势。根据规律，生产性服务业产业园布点在城乡交界处，背靠上海，又能将服务半径辐射长三角甚至范围。漕河泾松江园区早在五六年前就洞见了上海产业新一轮升级的规律，找准了发展生产性服务业这个大方向。

　　园区选址沪杭高速公路的座收费口，充分体现了开发者当初的远见。他们研究发现，国外一些的产业园，大多选址在高速公路的个或第二个出口。当然，松江区深厚的工业基础，也是发展生产性服务业的重要前提。

　　对于园区的客户群，他们做了大胆而务实的预测。首先，园区处在莘闵别墅板块内，有利于居住此间的企业家来就近创业。其次，邻近沪杭高速公路，可以吸引从移出的企业，包括跨国公司。同时，这里还是浙江企业进入上海的门户，漕河泾园区要扩大发展，这里也能更好地承接一部分企业。

　　远见者赢。近，园区接待了几家国内船舶设计公司，他们想在此联合打造一座占地50亩的“中国船舶设计 ”。对于50亩的土地要求，园区有些为难，因为对企业在产值、税收、技术创新和产业引领等方面有着苛刻门槛。但对方却打定了主意。虽然外省市不少地方开出了优厚的条件，但他们认为，只有立足上海，才能吸引大量的船舶设计人才集聚。

　　据统计，目前在漕河泾松江园区的160家企业中，70%以上是生产性服务业企业，有的是地区总部，有的是设计、运营、管理服务。（下转第8版）（上接第1版）如佳豪船舶，是我国目前的从事船舶设计民营高科技企业；又如必维国际检验集团，是全球四大国际检验、认证集团之一；传感器领域的领先者上海天沐自动化仪表有限公司，今年3月也来。这些企业具有产学研资源的整合能力和研发创新能力，集聚起一批上下游企业，服务半径远远超出上海范围。关键的是，占地很少，产值与效益很高。

　　2008年，国际金融危机肆虐之时，园区17万平方米的厂房“逆势”开工。有人捏了把汗，但王振富很自信：危机危机，危也是机，正是土地成本和开工成本的时候，也是获得等各方支持的大好时机。他断言艰难时刻不会超过3年。果然，众多企业如今纷至沓来。

　　合作，关键在利益捆绑下劲往一处使

　　漕河泾松江园区，顾名思义，是漕河泾开发区与松江区“区区合作”的产物。

　　对于这种合作模式，松江区委书记盛亚飞评价说：“区区合作”探索出的漕河泾松江园区，不仅是新桥、九亭两镇今后发展的亮点，更是松江“十二五”期间实现创新驱动、转型发展的重要动力源之一。园区的成功，也证明了“ 招园区、园区招企业”这一发展思路是切实可行的。

　　每隔一段时间，园区负责人就聚在一起展开“头脑风暴”，为园区升级出谋划策。另一边，新桥镇也不闲着。去年，园区列出交通、商业配套等七个方面渴望解决的难题，前阵子，镇领导就为改善园区交通四处奔走。目前，在镇里大力帮助下，七大难题基本解决。

　　紧密协作，秘诀何在？漕河泾松江园区总经理丁桂康告诉记者，各方主体利益联动，各自才能充分发挥。

　　一般来说，开发区和当地关系较为松散，但在漕河泾松江园区，开发模式有了创新突破。2006年，漕河泾开发区通过下属的新经济园公司与新桥镇所属资产管理公司成立合资公司，合作开发松江高科技园。

　　国有资产“撞上”集体资产，各持股份，利益捆绑，分工明确。

　　漕河泾开发区发挥开发区品牌和专业化团队，管理输出，把先进的规划理念、丰富的招商资源、完善的服务体系引入园区，帮助地方卸下招商引资的负担，腾出更多力量做好服务。初步统计，园区约三分之一以上的客户是冲着“漕河泾”而来，认为有了“漕河泾”这块牌子，园区不会差到哪儿去。

　　作为参股方的新桥镇则着重推进土地动迁、农民安置、水电气配套，以及道路交通等基础性设施工作。园区交通不便，出资建了公交车站点，优化公交线路，增加班次；园区需要土地进行后续建设，立马启动动拆迁园区开发与服务协调的“无缝衔接”，使双方的合作产生了1+1＞2的效益。

　　劲往一处使，合作各方的利益诉求才能得到满足

　　对于新桥镇和松江区部门来说，关心的是：产业转型升级能否成功？地方税收能否可持续增长？以前，地方发展倚重工业和房地产业，服务业“短腿”现象严重，但今后，新桥镇和九亭镇的新经济增长点在第三产业，包括生产、生活、生态类服务业的融合发展。漕河泾松江园区这个样板的成功，对于全区的产业转型升级都有启发和驱动意义。

　　对于漕河泾开发团队来说，关心的是：招商能否持续成功？一期开发结束后，还有没有后续的发展空间？实践证明，即使园区厂房租金升到周边的2倍以上，前来的企业还是排起了长队。品牌效应树起了标杆，成功获得2700亩的下一步开发空间后，佘山镇也提出“联姻”邀请。

　　新桥镇的农民也尝到了甜头。过去，为工业发展腾地的动迁户，只能拿到一次性补偿。镇党委副书记吕颖群告诉记者，由于园区合作双方占股六四开，动迁户某种意义上也算是园区“股东”，持着社员证就可长期享受园区发展红利。今年，镇集体资产从园区获得2400万元分红，其中1000万元用于农民再分红，余下1400万元用来增资扩股。

　　方向走对了，模式找到了，园区发展是否高枕无忧了？

　　“传统的工业园区就像种植园，企业类型单一，关联度不高。”王振富解释说，漕河泾松江园区要打造的是热带雨林，让栖息在园区的各类型企业，像雨林里的动植物一样，互相依存、共生发展。因此，园区一步一步朝着“产业成链、企业成群、功能集聚、服务集成”的目标努力。

　　比如，园区内围绕大唐移动的配套企业就有五六家，中交三航、佳豪船舶等企业的上下游企业也纷纷跟进。同时，园区主动布局引入专业的中介服务机构，如检验认证行业的必维检测、检测校准行业的博曦仪器等，既是园区企业，又为园区其它企业提供服务。

　　在形态上，园区也不搞单一化，而是为企业提供研发、中试、生产、商务的一体化解决方案。上海天沐自动化仪表有限公司租赁了近2400平方米厂房，一半就用于研发，另一半用于中试和生产。

　　针对生产性服务业企业对和生活的需求，园区致力于软环境建设，大到企业投融资、培训、孵化，小到招几名员工、吃饭住宿的服务，企业都能在园区内找到。

　　另一项成功创新，是对土地资源的集约利用。园区放弃了传统的土地招商建设模式，改由统一规划、建设标准厂房招商的方法，厂房建设周期缩短一年半。而同等产值水平下，若企业自行建造厂房，一般每家用地企业至少占地5亩，这就相当于为园区节约了500多亩土地。

　　园区还掌握了土地二次开发的主动权。传统土地招商模式中，常出现一些用地效益低下的劣势企业难以迁徙和淘汰的被动局面，而漕河泾松江园区厂房的统一规划建设以及租售比例的合理控制，让园区不再为“腾笼换鸟”而烦恼。在一定条件下，园区还可以通过不再续约或厂房回购的方式，引入更多的企业。一家首批的公司，尽管年产值有上千万元，但由于种种原因无法注册，园区根据当初约定，终止了合同，再引进新项目。

　　让记者印象深刻的是，探索土地利用和空间布局上的创新，一直没有停步。在新的2700亩园区规划中，不仅有合理的功能分区、优化的路网交通等，还大面积利用地下空间与半地下空间，用作停车场、企业仓库、设备用房以及食堂餐厅等，大大提升了土地利用的效率。园区正在建设的“科技绿洲”项目，的停车场都将位于地下，这也在郊区。

　　在园区领导的头脑中，前5年营建的那些68层或者20多层的楼宇，虽然超前地迎合了生产性服务业企业的需求，但至多属于“2.0版”。今年开始，他们又规划起了“3.0版厂房”，主要引入“一总部三 ”：企业地区总部、研发设计、营运结算、管理服务，所建楼宇的高度、信息化配套、能源供应、园区绿化、文化品位等都将进一步提升；接下来，还将打造“4.0版厂房”，届时将在产业园中配置五星级酒店、大卖场、购物、人才等

　　传统开发区功能单一，缺乏人气和人文关怀，城市功能得不到充分发挥；新型开发区则将具有多种功能，能吸引市区和周边城镇大量人群就业，还将成为人们生活、休闲、消费、娱乐集聚地和不夜城。

　　产业升级，配套升级，服务升级，漕河泾松江园区的创新未有穷期。

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