报告揭示了一个结构性变化：上半年新增工业用地租赁面积大幅增长60%的同时，现成厂房与仓库的新租面积同比下降8%，约90万平方米。VIS评级的解释是，高科技领域的新租户倾向于优先租赁工业土地——半导体、电子类项目对厂房定制化要求高，宁可拿地自建也不愿迁就标准厂房。

资金面的支撑同样明确：2026年前8个月越南注册FDI总额达406亿美元，同比增长55%；实际到位173亿美元，同比增长12%。VIS评级预计FDI流入将维持高位，继续扮演工业园开发的主驱动力。信用面上，上市园区开发商现金流强劲、杠杆适度，信用状况总体稳定，在供应持续扩张背景下租金小幅上行。

价格端，北部工业用地租金约每平方米143美元（同比+2.9%），南部约184美元（同比+1.7%），南北价差稳定在40美元上下；现成厂房与仓库平均月租约每平方米5美元（同比+2%）。对租户而言，北部适合追电子集群配套，南部胜在区位与配套成熟度，选址时租金差要与物流成本合并测算。

政策红利叠加：第20/2026号法令对符合条件产业实施五年内减免30%土地租金；2025年《投资法》及配套文件简化了投资登记证发放与企业设立程序，并把优惠产业扩围至半导体、人工智能、大数据、生物技术、新能源、绿色产业与高科技物流。供应端，Becamex计划在完成法定程序后于三季度推出两个新工业园。

一是拿地窗口前移：土地租赁复苏加高科技买家抢地，北部成熟园区熟地去化加快，计划2027年投产的项目宜在年内锁定地块或预订熟地；二是口径统一比价：工业用地报价有含与不含基础设施费两种口径，现成厂房月租之外另有管理费，比价时应折算到全持有成本；三是自建与现房的取舍：设备定制化强、产能规划三年以上的项目按报告口径优先考虑租地自建，市场验证期项目仍建议先租现房试产；四是留意贸易变量：VIS评级提示，美国在知识产权保护与转口贸易管控方面的潜在措施，可能对未来12至18个月的越南FDI前景构成扰动，出口导向项目的原产地合规方案应提前设计。

整体看，越南工业地产已进入量价齐稳、结构升级的阶段。土地租金受政策减免与园区比价支撑，现成厂房租价平稳，中资企业当前入场的胜负手在于载体锁定速度与合规前置，而非单纯等降价。

免责声明：本文内容仅供参考，不构成投资建议。相关政策以官方发布为准。

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13524678515 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号