近几个月，我国公募REITs市场迎来了诸多标志性事件，其中最受瞩目的当属首批3只住房租赁REITs的发行与上市。

　　但除此之外，这两个月，产业园区公募REITs领域，也接连爆出3个“首单”，这些动态让园区界应接不暇。这3个“首单”事件分别是：1、全国首单标准厂房园区公募REIT——“临港创新产业园REIT”获批并上市；2、全国首单民营园区公募REIT——“东久新经济REIT”获批并上市；3、金隅集团正式启动全国首单厂房旧改公募REIT的申报工作。

　　这几只“首单”REITs有着什么样的特征？它们的落地对产业园赛道的未来，又意味着什么？

　　过去没有公募REITs的时候，一个园区究竟运营得如何、产业发展质量高不高，并没有一套充分市场化的衡量标准。

　　但如今，公募REITs成了园区充分接受市场评估与表态的平台，园区的真实价值有了相对公允的衡量标尺。

　　而开头提及的这3单新批REITs，之所以能够接连刷新我国产业园区公募REITs的类型边界，背后都有一个共同特点，即底层资产质素的优越性与良好的运营状况。

　　一、资产本身质素优秀，发展前景向好

　　这次金隅集团计划进行公募REITs申报的园区，是位于北京海淀西三旗的金隅智造工场产业园区一期。

　　虽然这是一单城市更新改造而来的产业园，但地段极佳。金隅智造工场位于中关村科学城内，建筑面积12万平米，而园区但容积率低至0.6。

　　先不说租金与入驻率数据，单看前述这几个既定条件，就能看出这是一座位于一线城市核心地段的、片区产业能级超高的、罕见超低密的、功能灵活复合化的产业园产品。

　　这样的低密复合式研发厂房，在中关村地区、甚至是整个海淀，都算是比较稀缺的产品。也正是由于这些优越的内外部条件，使得金隅智造工场本身的发展前景就更容易被看好，未来该项目REITs如能顺利申报上市，想必会有不错的表现。

　　二、出租运营情况良好，且租约长期稳定

　　近期上市的东久新经济REIT，底层资产包括位于上海、昆山、无锡、常州的四4座东久智造园，全部为制造类标准厂房，目前均为100%满租状态，现有入驻企业共45家，资产评估价值为14.39亿元。

　　位于长三角这几个产业重镇的高标厂房，一直属于抢手产品，当地的求租需求十分活跃。而且作为制造业企业，在选择生产厂房、作出进驻决策的时候，通常是十分谨慎的。

　　因为一旦进驻某个园区，就意味着真金白银地去投资设备、建立产线，并设计相配套的仓储货运方案。同时他们也会为了在当地招工与培训，而付出大量成本。

　　所以这类企业不会轻易进行搬迁，对园区的粘性很高。这也使得生产性园区的租约稳定性，相对研发办公类园区来说会更加稳定。

　　而底层资产稳定性正是市场对于公募REITs产品，最为看重的要素之一。东久新经济REIT的资产包情况，显现出了较强的抗风险性。

　　三、园区租金水平理想，且收入呈增长趋势

　　最近几单新REITs中园区资产的租金水平，虽不说全都高于竞品，但至少不会低于片区平均水平。不过其中金隅智造工场的租金表现，是比较亮眼的。

　　据媒体调研，目前海淀区的上地-西二旗地区的租金水平约为140-240元/月/平米，这个片区内有中关村软件园、小米科技园、上地科技大厦等知名产业园区。

　　而金隅智造工场距离这一片核心产业发展区，还有着6公里的直线距离，说不上特别近。但其租金水平却能做到150元/月/平米左右，完全达到了上地核心区的租金水平，可见项目得到了市场的充分认可。

　　另一方面，园区收入的增长性也是REITs市场十分看重的一个指标。而刚上市的临港创新产业园REIT与东久新经济REIT，旗下园区都显示出了稳定的增长性。

　　据招募说明书显示，临港创新产业园REIT、东久新经济REIT底层资产，在营业收入与现金流方面，都呈现出显著的上升趋势，其中东久新经济REIT更是连续三年都实现了增长。

　　临港创新产业园REITs近三年经营情况

　　东久新经济REITs近三年经营情况

　　良好的运营情况、具备成长性的收入表现，是产业园区达到REITs申报条件并被市场看好的最关键要素。

　　这么多起“首单”接连申报落地，对产园公募REITs领域来说，不仅大大拓宽了这类REITs产品的资产类型，申报主体也更加多元了。这对有潜在申报意愿的项目，以及更广泛的其他产业园区项目来说，都意义非凡。

　　一、申报主体多元化，民营园区REITs终迎破冰

　　这次东久新经济REIT的上市，意味着民营园区终于也在公募REITs领域完成了破冰。

　　在8月国务院发布的《积极扩大有效投资》一文中也明确提到，要进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，并抓紧推出面向民间投资的REITs项目。

　　从中可以看出，国家正在发力推动REITs发行主体的多元化。

　　在此标志性事件之后，公募REITs不再仅仅是城投与国央企项目的舞台，民营企业的优秀园区资产，也一样有机会利用REITs获得进一步的发展或退出，不必再望而兴叹。

　　这扇大门的打开，对于所有民营园区开发运营商来说，都意味着希望。只要是优质资产，就有机会进入REITs领域同台比较。

　　这也有助于推动产业园赛道的良性竞争，对国央企还是民营园区来说，都是一种激励，要求所有潜在的发行主体，都要进一步提升自身的招商运营水平，用资产质量说话。

　　据第三方媒体调研表示，东久这单REITs成功上市之后，已经有联东集团、星河产业等产园赛道的头部民企摩拳擦掌，计划启动自己的园区公募REITs申报工作。

　　未来我们也许有望看到，产园REITs更百家争鸣的良性竞争局面。

　　二、底层资产类型多元化，存量盘活渠道进一步拓宽

　　在这一批“首单”REITs出现之前，我国成功发行的产园REITs产品，都以研发办公类园区为绝对主力，真正具备完备的生产功能的标准厂房，以及由旧厂改造而成的城市更新型产业园项目，都是首次落地。

　　这两类资产的加入，提升了我国产业园公募REITs资产类型的丰富性，同时也让我国庞大存量资产的盘活任务，又多了一个极为有效的出口。

　　今年7月，发改委曾发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，提出“盘活存量资产时应对各类市场主体一视同仁，鼓励民营企业根据实际情况积极盘活自身存量资产，促进实现持续健康发展”。

　　而近期产业园公募REITs资产类型的多元化趋势，对于国家与申报主体双方来讲，都有许多的益处，属于多赢局面。

　　因为在我国一线城市当中，大量低端制造业、重工业企业正在不断外迁。而留下的旧厂房，就成了价值冰封的存量资产，亟待升级盘活。

　　而这些旧园区的业主方，不仅能够通过对老旧园区的高质量改造、高水平运营，以低成本获取丰厚的收益，现在还可以通过REITs渠道实现退出与再投资。

　　与此同时，旧厂改造的提速也将推动发达城市产业腾笼换鸟、能级提升的进程。通过高质量的招商运营服务，这些地段优越的旧厂能够容纳比过往入驻企业质量更优、产出更高的新兴产业与企业，为当地作出更大的贡献。

　　据悉，金隅集团手中除了计划申报的智造工场项目之外，还拥有包括大兴金隅高新产业园、怀柔兴发科技园、曹妃甸协同发展示范产业园等，其中很多都属于旧厂改造型园区。

　　如果本次申报工作成功，我们也许会看到更多来自金隅旗下城市更新型园区REITs的面世。

　　近期这3个“首单”产园REITs的动态，为我国各类型的产业园赛道参与主体，都作出了具有重要开创意义的示范，也全方位显现出了国家对推动REITs市场扩容的积极性。

　　这对每个产业园开发运营商，都意味着机会与激励。未来我们也许会看到一个更多元、更丰富、更活跃、更良性竞争的产园公募REITs市场。

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