产业投资是张江高科的“新三商”战略核心，同时也是营业利润的重要组成部分。

　　观点网时代机遇下，张江高科实现由产业园区到科学城的发展，建造中的超高层塔状建筑在不断刷新科学城天际线米的张江“科学之门”，建成后将兼具办公、酒店、商业等多业态。

　　张江高科10月14日公告称，张江集成电路产业区开发有限公司拟通过协议转让方式转让持有的上海市浦东新区盛夏路565弄42号1层、43号1层、45号1层、46号1层、47号1层、49号1-17层办公部分物业，转让价格达9.79亿元。

　　这次交易物业对应土地使用权及所属建筑物、构筑物及附属设施设备，总面积3.05万平方米，并将通过上海联合产权交易所有限公司进行。

　　此次交易对价将近10亿元，难免对于交易动机及交易对象有所好奇。

　　据观点新媒体了解，张江集电成立于2001年4月，为张江高科全资子公司，主要经营范围包括集成电路研究开发，高科技项目经营转让，高科技成果转让，创业投资，实业投资等。

　　张江集电开发建设的B-2-4地块（物业名称“集贤商务中心”），地块位于浦东新区，东至张东路、南至2-5地块、西至盛夏路、北至集电路，规划地上部分建筑面积为17.32万平米。

　　本次转让标的为集贤中心的房地产项目，市场价值评估值为9.78亿元，已于2021年9月取得产证，同时已具备法定对外销售条件。

　　银联数据服务有限公司为集贤中心房地产项目受让方，其是中国银联控股的金融科技企业，也是国家重点软件企业、上海市高新技术企业、上海市企业技术中心。

　　追溯到2004年，张江就曾与交通银行合作建立数据中心，随后又打造交通银行的同城数据中心和异地数据中心。

　　而今年7月中，上海银行（张江园区）数据中心分布式光伏项目正式开工，是上海银行与临港集团间银企合作的发展与深化，其也正着手创建零碳园区，望为金融业同类零碳园区创建工作积累实践经验。

　　公告显示，对于此次资产转让，是通过出售部分资产吸引优质产业企业落户张江科学城。

　　张江科学城位于上海市中心城东南部，其把握数字经济重大趋势，构建集成电路、生物医药、人工智能等具有全球竞争力的硬核主导产业集群；同时，引入高附加值、低环境风险的高端产业项目，打造“两园、两谷、一岛、多基地”的产业发展格局。

　　张江科学城亦加快建设数字产业集聚区，依托上海数据交易所平台，能为数据的归集、存储、交易、应用等全过程提供安全可信的环境。

　　产业生态培育方面，张江科学城将打造专业化数字经济创新孵化器，支持数字技术创新及成果转化应用；物理空间保障方面，推动张江科学城国创中心、浦东软件园、金融数据港、在线经济园等多个园区联动发展，提供超1000万平方米的研发办公空间。

　　另外，张江集电还表示，此次资产转让将有利于加快公司现金回收，增加上市公司主营业务收入和利润并增加上市公司的经营性现金流入，预计将实现净利润约2.93亿元。

　　张江高科的转折点可以说是葛培健接手后，从以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，开始逐步向“股权化、证券化、品牌化”转型，并提出“新三商”战略。

　　近年来，张江高科已经从传统的产业地产开发商转变为科技地产商，形成了技创区、集电港、张江中区等多个特色产品区域集聚地。

　　2022年中报显示，张江高科实现利润总额3392.70万元，同比减少98.46%；实现归属于上市公司股东的净利润2177.73万元，同比减少98.72%。

　　本期，张江高科产业空间载体租售业务稳健开展，实现营业总收入13.41亿元，同比减少9.07%，其中销售业务实现归属于上市公司股东的净利润3.05亿元，同比减少1.3亿元；主要是因为响应政府号召在疫情期间减免小微企业部分租金，而上年同期无此类减免业务发生。

　　透过年度财报更能清晰了解张江高科。

　　2021年，张江高科房地产开发、房地产租赁、服务业和其他业务分别占比57.4%、41.7%、0.1%和0.8%。其中，房地产业务收入达20.79亿元，是张江高科营收中的核心板块。

　　由于战略转型要求，张江高科的开发业务定位小而精，随年份波动影响较大，2020年开发收入仅0.07亿元，而2021年增至逾10亿元；出租物业近五年收入均保持在7亿元以上，逐渐贡献更为稳定的现金流。

　　而张江高科地产开发业务存在一定的特殊性，主要是因为从事张江高科技园区内的各类物业开发，项目周期较长且体量较大，销售及交房时点会在各年度间出现不均衡情况。

　　2021年，张江高科实现销售金额12.04亿元，同比增长达657%，主要来源是上海商办项目及工业厂房和雅安的车库；持有待开发土地则主要分布在集电港和欣凯元，集电港待开发土地计容面积达72.5万平方米，占比93%。

　　毛利率方面，张江高科2021年房地产开发、租赁毛利率分别达71%、66%，房地产出租业务毛利率同比提升10个百分点，开发业务毛利率也远超2015-2017年，亦超过同期头部房企毛利率水平。

　　截至2021年末，张江高科出租物业均位于张江地区，建面达121.1万平方米，房地产租赁收入达8.75亿元，同比增长19%。租赁业务主要以为园区产业客户提供研发、办公空间及配套服务为主，租赁物业主要是研发办公楼、厂房、商业物业及配套人才公寓类。

　　产业投资是张江高科的“新三商”战略核心，同时也是营业利润的重要组成部分。其逻辑是通过地产开发运营和服务吸引大量高新企业入驻园区，挖掘优质标的企业，随后对其进行资本投入，进而分享成长红利。

　　2015年至2019年，该部分占营业利润比例均超60%，累计投资收益达32.04亿元，但2021年由于下属企业金融资产公允价值大幅减少9.44亿元导致损失4.87亿元。

　　整体看来，2015-2021年张江高科投资收益总额达50.29亿元，占营业利润总额的70%。

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